要問樓價先問租金，這是本欄過去一直堅持的看法。如今鋪天蓋地的評論都認為本地樓價已然見頂，現正向下滑落，是耶非耶？我仍堅持該先問問目前的租金走勢如何。

差餉物業估價署最新公布，今年八月份全港的樓價及租金指數同創歷史新高，其中樓價的升幅略有放緩，但租金的增幅仍然快速。有業界人士解釋，因近期經濟大氣候出現了變化，部分置業者改持觀望態度，暫時轉買為租，因而使租金的升幅明顯大於樓價。

若真如是，則樓市距離轉勢尚遠。從長期走勢而言，要租金大升而樓價不升是很難的，要租金升而樓價跌則近乎不可能。如今市場上不少人看淡樓價，說最少要跌一成、兩成，甚至有的說要跌五成。但觀乎最新的租金指數，卻仍在拾級而上，則我等實不宜太早對樓價下定論。

我一直相信，如果收租回報率仍高於港幣定期存款的話，樓市便有堅實支持力。目前租金回報率接近三厘，港幣存款則近乎零息，這情況即使美國聯儲局宣布加息，也不會有明顯轉變。美國加息的百分比，香港銀行不一定要完全跟隨，即使跟隨，以目前世界的經濟情況，加至二分之一厘已近於上限了。

到時候租金回報率是三厘，定存息率是半厘，兩者仍有明顯差距，銀行趕錢入樓市的現象依然。以此觀之，慢說聯儲局的利息老是說加不加，即使明天便加，恐怕只能在短期內嚇退部分置業者，在中、長線走勢上，本地樓價卻未見有真正逆轉迹象。