才實施三年的舊區重建「需求主導」計劃,正面對無以為繼的局面。由於市建局手上的重建項目多為小型「牙籤樓」,成本高而效益低,預期虧本嚴重,當局有意檢討「需求主導」計劃,收緊業主申請重建的門檻。市建局經濟掛帥,需求主導「開倒車」,勢必拖慢市區重建步伐,增加舊樓風險。

三年前,紅磡及土瓜灣先後發生塌樓及舊樓火警死人事故,令社會關注高齡樓宇的風險。在民意壓力之下,市建局推行需求主導計劃,降低重建門檻,一幢舊樓只要徵得六成七業主同意,便可申請重建,市建局會按同區七年樓齡的樓價作出賠償。計劃原意是加快舊樓更新,以免重蹈塌樓及火警慘劇的覆轍,亦可美化居住環境。可惜的是,需求主導計劃實施至今,市建局只展開九個項目,大都是單幢式物業,只能建成「牙籤樓」,而且工程拖拖拉拉,至今無一項目完成。由於重建單位供應數量有限,收樓及興建成本卻不低,當局估計每個項目最少虧蝕一億元,累計蝕本達到十億元,令自負盈虧的市建局敲響財政警號。

有見及此,當局有意收緊收樓門檻。市建局明日將召開會議,檢討「需求主導」計劃,預料將把重建賠償降低至同區十年樓齡,以減少賠償成本,降低虧蝕風險。另外,當局還構思將收集業權比例由六成七,大幅調高至八成,地盤面積亦要大於四百平方米,方能啟動申請。提高重建門檻固然可以確保市建局利益,但也會打擊業主的重建意欲,令舊樓老化問題更加惡化。不可不知,本港五十年以上樓齡的舊樓已由幾年前的四千幢,增至現在的六千幢,重建步伐應加快而不是減慢,否則後果不堪設想。舊區重建開倒車,必然引起民意強烈反彈。

事實上,市建局是公營機構,職責就是舊區重建,不是在商言商的私人企業,怎能因為虧本就卻步不前呢?再說,前些年市建局與發展商合作發展豪宅,賺得盆滿缽滿,現在的重建項目未完成就大叫虧蝕,大聲叫窮,無法令人信服。當然,小型重建不符成本效益也是實情,如果市建局一味發展牙籤樓,最終財政必然不可持續,所以當局必須改變重建思維,而不是單單盈利為先,推卸責任。

有識之士早就建議,舊區重建應採用整體規劃、綜合發展模式。以土瓜灣為例,鄰近尖沙咀及啟德發展區,加上將來沙中線通車,地理優越,發展潛力巨大,若當局能高瞻遠矚,不難打造成「中九龍麗港城」。

過去私人發展商之所以對舊樓重建興趣不大,皆因不少項目規模細小,無利可圖,只要當局重新規劃,令重建項目形成規模效益,加上有完善的配套及設施,將舊區打造成超級城,自然可以吸引發展商參與。

事實證明,單靠市建局單打獨鬥,根本不能促成舊區更新,當局應當重新檢討及調整政策,甚至出面邀請大財團合作,才能收到事半功倍之效。

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