樓市未到減辣時 隨機應變最重要

自從當局推出「雙辣招」後，樓市明顯降溫，交投淡靜，連用家亦受到拖累。為了方便用家換樓，當局計劃放寬雙倍印花稅（DSD）的豁免安排，持有一項物業的市民購買二手樓，退還DSD的期限將由簽訂臨時合約後六個月內出售舊物業，改為簽訂正式買賣合約才計算豁免期，變相多了一至兩個月。而購買樓花則改由交樓日起計算。此舉被外界解讀為「撤辣」先兆，刺激地產股連日上揚。

其實，這項安排只是技術調整，與其說是撤辣，不如說是因應實際情況，為換樓客提供方便。針無兩頭利，樓市辣招雖然有助打擊炒家，同時也難免「誤傷良民」，影響市場正常運作。以雙倍印花稅來說，對換樓市民造成極大不便，尤其是對一手樓買家來說，豁免期從樓花成交日起計算，令人大失預算，不少市民因而打消換樓念頭。

事實上，由於換樓客卻步，一手樓需求驟降，發展商抱持觀望態度，至今待批樓花已經超過六千七百伙，連同舊契物業估計達一萬伙。發展商扣起大量新樓不賣，與當局增加房屋供應的願望背道而馳，為了打破僵局，港府放寬DSD豁免安排，既方便用家，增加新樓供應，還可鼓勵換樓客釋出舊樓，增加二手樓供應，促進市場流轉。

眾所周知，因為前朝曾蔭權政府無所作為，房屋供應嚴重短缺，面對樓價不斷飆升，當局被迫以行政措施壓抑市場需求，結果成功令樓市降溫，亦阻止樓價繼續上升。樓價平均升幅由去年首兩個月的每月百分之二點七，放緩至去年三月至今年三月的百分之零點一，租金升幅亦由去年首兩個月的百分之零點四，放緩至去年三月至今年三月的百分之零點一，反映樓市辣招的確已收到預期效果。但時移勢易，隨着市場環境轉變，房屋供應未來將會逐步增加，加上美國加快退市步伐，內地經濟表現不穩，隨時拖累香港樓價大跌，在這種情況下，當局微調辣招，可以說是順理成章的事。

正所謂，一損俱損，樓市陷於一片死寂，對其他行業以至整體經濟的負面影響已開始浮現。有外資銀行預測本港首季經濟表現差於去年第四季，按季更可能錄得零增長，其中一個原因便是辣招令樓市成交大減，不但經紀生意難做，更已波及裝修等相關行業。實際上，面對陰晴不定的經濟前景，當局有必要未雨綢繆，制訂應變之策。

不管怎麽說，世上沒有一本可以讀到老的通書。面對錯綜複雜的房屋問題，港府既要把握時間增加土地及房屋供應，滿足需求，也要因應實際需要調整政策，何時應該減辣，何時可以撤招，沒有既定的方程式，一切視乎當局應變的智慧與能力。