重建無利可圖 拓地說易行難

港府揚言寸土必爭，多管齊下增加房屋土地供應，除了拓展新界鄉郊土地，改變政府及社區用地規劃，釋放綠化地帶改作住宅用途，還會加快舊樓重建步伐。可惜形勢比人強，面對保育及政治爭拗，港府拓地建屋大計說易行難，連爭議較少的市區重建計劃，也是困難重重，加快步伐談何容易。

市建局公布最新的重建項目，將會收購深水埗多幢舊樓業權，涉及成本逾十億元，重建後提供一百四十五個中小型單位。由於地盤重建面積較細，加上賠償開支和樓換樓等安置條件，估計重建項目將會虧本。其實，市建局過去多個市區重建計劃都是蝕本生意，例如三年前為馬頭圍道塌樓慘劇善後，收購相連舊樓進行重建，虧損約七億元；而推動工廠大廈改建為住宅項目，也面對較一般重建項目為高的虧損風險。

未來四年，市建局物業發展將提供約四千七百個單位，港府已要求市建局全力推展「需求主導」重建計劃，加快市區更新步伐。由於不少舊樓重建受到地積比例和高度限制，以致難以收支相抵，市建局之所以願意做蝕本生意，皆因以賺錢項目補貼虧損項目。問題是長貧難顧，隨着市建局未來投放更多資源推動重建計劃，虧損將會持續擴大，市建局作為自負盈虧的法定機構，令人憂慮最終要由港府注資，變成由公帑補貼項目發展。

全港現有約四千幢樓齡五十年以上樓宇，而且未來十年還會以每年五百幢的數目增長，大部分舊樓坐落市區，土地發展潛力巨大。一直以來，市區舊樓重建進展緩慢，究其原因，除了收購業權過程繁冗，還受制於地積比例和高度限制等問題，重建項目利潤偏低，私人發展商缺乏興趣，單以市建局有限的財力，要負起龐大的舊樓重建計劃，根本不可能。

事實上，市建局多個重建項目由收購業權到完成重建，往往歷時逾十年或以上，市區重建變成細水長流，根本無法追上每年舊樓數目增加速度，不但未能改善舊區環境惡劣及安全等問題，而且浪費市區珍貴土地資源，製造更多存在倒塌風險的危樓。

窮則變，變則通，面對土地荒難題，適度放寬舊樓重建限制，提高地積比例和發展高度，可望提高發展商參與舊樓重建意欲，減輕市建局負擔。問題是當下社會氛圍紛紛擾擾，港府管治弱勢，任何涉及土地發展的新措施，都可能被解讀為政策向發展商傾斜，影響區內房屋密度和景觀，招惹各種激烈反對聲音，變成好事多磨，加快重建變成原地踏步。

說到底，香港並不缺乏土地，而是沒有善加規劃，地盡其用，加上種種人為因素，導致不少土地資源長期浪費。單靠市建局之力推動舊樓重建，根本難以滿足改善舊區環境，以及釋放土地潛力兩大需求，即使當局有決心增加房屋土地供應，可惜不是流於空談，就是遠水難救近火。