政壇:小氣候:剛性需求追逐樓市

特區政府再出雙倍印花稅辣招遏樓火,成效尚待觀察,調控樓市措施的操盤手財爺鬍鬚曾已經再出口術,在其網誌撰文,事先張揚會在適當時作出調節,言論顯得有點語焉不詳,到底是再出辣招,抑或視新招對樓市造成的打擊效應,適度調節放寬呢?反而長遠房屋策略督導委員會成員黃遠輝說得明確,倘若新招未能收效,特區政府必定再推新措施。

以行政措施干預樓市,已成為特區政府應對樓價只升不跌的僅剩選項,問題是調控樓市的政策目標是甚麼?當然,鬍鬚曾已多次聲言,特區政府一再介入市場,是促使樓市「健康發展」,可惜自二○一○年開始連番出招以來,樓市不但沒有轉趨平穩,反而持續飆升,樓價高踞不下,近期官員對出招干預樓市達到的作用,說法已變成降低市民在現階段的置業期望,「勸」止市民不要摸頂入市。顯然,特區政府期望透過干預措施阻遏樓價上升,以致逐步回落的軟着陸政策目標已然落空,現時只能做好紓緩措施,即使未來兩年內美國利率回升,樓市硬着陸急挫,也可以減輕對宏觀經濟、金融體系,以至一眾樓奴的殺傷力。

雖然特區政府調控樓市愈遏愈升,其實招數是有些作用的,例如自一○年首次推出額外印花稅措施打擊短期炒賣以來,「摸貨」比例已經大降,由一○年每月達一千五百宗,減至上月的二百四十五宗,數字證實辣招收效。事實上,鬍鬚曾的網誌文章也清楚指出,不同階段出台的辣招,均有針對性打擊目標,即是所謂的「買家光譜」,額外印花稅壓抑炒家短炒,新買家印花稅則降低公司買家及海外買家的置業意欲,樓市「生還者」剩下本地長線投資者和用家。既然特區政府已趕絕了樓市的大部分炒賣活動,成功抑制炒風,為何樓價仍然長升長有呢?鬍鬚曾認為問題源於亢奮情緒主導了樓市,單是長線投資者和用家亦足以構成龐大需求。

換言之,鬍鬚曾認為樓市已經轉為用家主導市場,由於置業需求龐大,即使趕絕炒家和大增公司及境外買家成本,樓價仍然難以回落,樓市問題終於回到基本面,供求失衡帶動用家必須置業的的剛性需求,只能夠等待市場供求關係趨於正常才有望糾正過來,以未來四年約共六萬個單位供應量而論,看來遠未能滿足用家的龐大需求。如果未來數年(美國加息之前)樓市仍然易升難跌,鬍鬚曾遲早會進一步收窄他發明的「買家光譜」,再出辣招阻遏用家的置業意欲。供求失衡導致樓價飆升,有能力置業者成為「原罪犯」,被加重「懲罰」繳納更多印花稅,特區政府何不乾脆取消私有產權制,樓市問題不就迎刃而解?

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