房策遠水難濟急 樓市亢奮何時休

立法會一連三日辯論施政報告致謝動議，部分議員發言觸及着墨最多的房屋問題，雖然施政報告建議增加土地供應，長遠解決公私營房屋供應不足的問題，但欠缺短中期紓緩措施，未來四、五年內房屋供應量並無實質增加，遠水難救近火。事實上，施政報告發表之後，樓市迅即升溫，二手樓成交價屢創新高，反映市民對港府推出的房屋政策缺乏信心，認為無助平抑樓價升勢，寧願及早入市，儼然呈現非理性置業現象。

樓價走勢是市場最真實的反映，施政報告宣布增加土地和房屋供應措施，最快也要五年後才應市，加上沒有壓抑樓市新辣招，成為推動樓市再度飆升的利好因素。中大民調顯示，逾五成受訪者認為施政報告提出的建屋量，不能解決基層市民住屋需要，約三成三受訪者則對居屋建屋承諾無信心；另有近半數受訪者認為，即使把政府及社區用地改為住宅地，也不能解決短中期房屋土地供應不足問題。施政報告房屋政策目標是協助「基層上樓，中產置業」，增加公屋和居屋供應量是落實此一目標的不二法門，民調結果不啻對港府的房屋政策投下了不信任票。

面對樓市再次亢奮，港府官員近日連番出口術，聲言密切關注樓市走勢，有需要時會毫不猶豫再出招云云。無疑，當局每次透過行政措施干預，均可短暫壓抑樓市升勢，但經過市場消化之後，措施效應日趨短暫，以去年十月底推出額外印花稅雙辣招為例，至今僅約三個月，二手樓價已再展新一輪升浪。

港府官員一再強調，雙辣招已成功打擊炒家入市，如說法屬實，現時樓市應由用家主導，倘若施政報告提出的房屋政策能夠予民信心，未來樓市可望平穩發展，即使樓價不下調，也不會繼續無止境上升，用家毋須急於置業。可惜事實恰恰相反，近日多區二手樓成交屢現破頂價，說明樓市瀰漫愈遲買、樓價愈貴的心理預期，原因正是住宅供應短缺問題難以在中短期內紓緩。當局過去多次推出穩定樓市的行政措施，旨在增加炒賣成本，阻絕短線圖利。但隨着炒家逐漸離場，當局再實施新的阻遏樓價行政措施，例如進一步收緊樓按成數、上調印花稅等辣招，受影響者大多數均為有真正置業需要的用家，措施隨時「殺錯良民」，令不少用家難圓置業夢，累積的怨氣最終只會向港府發洩。

樓價高企帶動租金上升，製造大量樓奴和租奴。扣除雙非嬰數字，近年本地生育率持續低迷，原因之一是不少家庭住屋負擔沉重，已無餘力生兒育女，港府未來制訂人口政策，有需要考慮房屋問題對人口增長的負面影響。只有協助年輕家庭解決居住難題，鼓勵生育，才能紓緩人口老化壓力。

房屋問題千頭萬緒，施政報告未能解決中短期公私營房屋供應不足的困局，除了助長樓價繼續瘋癲，後遺症影響同樣深遠，這是當局不能不正視的問題。