重建公僕舊樓 聊補無米之炊

特首梁振英「拍心口」保證房屋政策是施政重中之重，強調要「全民搵地、寸土必爭」增加土地供應。其實，當局殫精竭慮覓地建屋，除了着眼於拓展鄉郊土地、填海和改變土地用途，亦應善用尚未完全釋放發展潛力的地皮，透過重建及提高地積比率等方法，爭取在較短時間內增加更多額外土地，公務員建屋合作社坐擁多幅市區優質地皮，正是可供重建發展的土地資源。

公務員建屋合作社是港府過去為公務員提供的房屋福利之一，自上世紀五十年代推出以來，至今仍有六十多個合作社未解散，共有逾二百多幢舊樓，總樓面面積約九十萬平方呎。現時一手市場供應最缺乏中小型單位，當局近期招標的幾幅土地，均加入限呎條款，規定發展商須按地積比例提供指定數目的中小型單位。以現有公務員合作社舊樓樓面面積計算，若全部重建，估計可額外提供約一萬二千個面積六百平方呎的市區單位，相對於港府預計未來三至四年內，一手市場供應量僅六萬七千個，如能善用公務員合作社舊樓土地，將有助持續增加私人單位落成數目，紓緩房屋問題。

根據過往經驗，發展商啟動收購公務員合作社舊樓過程繁冗，須先取得七成半社員同意，完成土地業權轉換手續，再由發展商申請補地價重建，還涉及業主遷出安排，發展商要提出樓換樓加現金賠償的優厚條件，才能打動業主接受收購。當年有發展商斥資重建位於港島的首個公務員合作社舊樓項目，歷時超過十年才完成，期間面對樓市回落風險，是多年來發展商不願積極收購重建公務員合作社舊樓的原因。

時移勢易，過去看起來困難重重的事，不代表現在做不到，關鍵是事在人為。公務員合作社樓宇大多在上世紀六、七十年代落成，設施不足，部分更沒有升降機，不少業主年事已高，出入行動不便，願意接受發展商收購業權，遷往居屋或私人樓宇安享晚年。再者，施政報告提出積極研究放寬或解除港島半山及薄扶林的發展限制，由於這兩區有多個公務員建屋合作社，一旦放寬限制成事，可望刺激發展商的收購意欲，加快推動更多公務員建屋合作社舊樓重建，聊補「地從何來」的無米之炊。

不過，萬事俱備還須東風之助，收購公務員建屋合作社舊樓程序繁複，導致重建曠日持久，當局應適時檢討現行安排，例如降低合作社啟動重建門檻，以及發展商申請補地價等程序，拆牆鬆綁，加快落實重建項目時效。倘若發展商對公務員建屋合作社舊樓重建意欲不高，但多數業主均有重建意願，應考慮由市建局以類似「需求主導計劃」形式介入，提出收購條件，及時提升土地效益。

港府在推動新界東北發展等新市鎮大計上寸步難行，只能在市區見縫插針方面多下工夫。公務員建屋合作社舊樓的土地資源等待開發，也是當局力所能及的範圍，就看港府能否打破傳統思維，全力以赴增加土地及房屋供應。