活化工廈未見利 助長炒風先見害

港府決策思慮不周，往往弄巧反拙，未見其利，先見其害。據本報報道，港府為騰出水務署旺角辦事處的珍貴地皮，計劃斥資一億七千萬元，購入新界西一幢工廈，改為水務署辦事處，沒想到隨着港府推出活化工廈政策，加上出辣招打擊炒樓，導致炒家轉炒工廈，掀起炒風，呎價暴升，部分工廈業主開價高於港府出價逾倍，購買工廈計劃面臨觸礁。遷移水務署旺角辦事處計劃好事多磨，港府可謂搬起石頭砸自己的腳。

活化工廈政策並非新生事物，曾蔭權政府早於○九年已推出有關措施，以配合所謂的六大產業發展，工廈業主申請改變用途，可享有豁免改裝費、補地價優惠。問題是港府研擬政策沒有做好事前規劃，消息一出，活化工廈迅即成為投資者的「淘金窩」，大舉在各區收購工廈，呎價急升，連帶租金亦水漲船高，租用工廈的本地創意文化工作者首當其衝，不但面對租金上升壓力，不少租戶更被迫遷。活化工廈原意是主要為創意文化產業提供廉宜空間，最終卻事與願違，適得其反。港府決策頭腦發熱，沒有充分考量政策改變牽動不同持份者利益，甚至扼殺生存空間。

港府數字顯示，實施活化工廈政策以來，共收到八十八宗申請，其中七十四宗屬整幢改建，用途多為酒店、辦公室、食肆、零售及服務業，大多數不屬六大產業範疇，活化工廈政策極其量只是增加商業樓面面積，談不上如何扶助六大產業發展。

事實上，自港府推出活化工廈政策至今，工廈整體售價與租金均持續攀升，差餉物業估價署數字顯示，自○九年至今，工廈售價指數累積升幅逾倍，其中新界區工廈，今年首十個月售價已增長三成半，九龍區工廈的同期售價升幅更達四成。活化工廈政策已淪為新興地產項目，背離放寬工廈用途，靈活運用土地資源的政策目標。港府決策一廂情願，以為活化工廈有助推動六大產業，結果變更用途的優惠條款，變成投機誘因，助長市場力量扭曲政策原意，活化工廈政策不但無法扶助六大產業發展，更因售價和租金狂升，導致業界成本大增，反過來窒礙發展。

現屆政府着力解決房屋問題，受制於土地供應不足，成效不彰，目前全港約有一千四百幢工廈，如果善加利用，確實有助紓緩土地資源不足問題，惜說易行難。今年八月，當局推出穩定樓價十招，包括研究擴大活化工廈政策，改建為住宅用途，市建局隨即啟動首個先導計劃，在中西區收購一幢工廈重建為住宅，但成本高昂，預算有關項目虧損逾億元。

工廈由長期空置變成奇貨可居，正是港府政策改變釋放了增值潛力，也成為投資者的龐大商機，工廈改建為住宅的政策，難免刺激工廈售價節節上升，土地成本大增，必定反映在日後的樓價。港府為解樓荒，急於求成，決策操之過急，有可能產生反效果，前屆政府活化工廈政策留下苦果，足為殷鑑。