香港營:應再出招壓抑樓價

美國的第三輪量化寬鬆(QE3)來勢洶洶,令市場資金更充裕,同時超低利率指引期由二○一四年末限延長到二○一五年中,增加了流動性,大量熱錢從美國流入,進一步加劇房地產泡沫。雖然特區政府上月底推出了增加供應的「梁十招」,但是興建房屋需要一定時間,要應對這種危機,還需要政府出台臨時措施壓抑樓價。

壓抑樓價,可由增加供應和壓抑需求兩方面下手。要應對現在的危機,首先要遏抑市場短期需求,這可以透過收緊按揭和增加額外印花稅(SSD)兩方面着手。

金管局剛剛出台三項政策,包括收緊第二套房的按揭、收緊供款與收入比率上限,以及新做按揭年期不能超過三十年。這些政策雖然能造成一定壓力,但是似乎尚未見到成效。要進一步壓抑樓價,也可以限制貸款機構提供二按予買家,對炒家造成壓力;同時,供樓與入息比率應限制在五成的健康水平。今年十一月,增加額外印花稅實施兩年期滿,作為對現行政策的補充,金管局可以修訂現行SSD措施,將期限延長,同時適度增加稅款。

上述政策只能延遲市場對房屋的需求,因此也必須由增加供應入手。政府需要加快土地供應及建屋,以應付兩至三年後釋放出來的需求。我將這個政策形容為「用時間換土地」。

在增加土地供應方面,選址十分重要,如果不想衝擊現在有樓的人士,最好無疑是開發偏遠地區,或者考慮在新界填海。有論者擔心開發新界是否會導致更多「悲情城市」產生,其實是否悲情,只是基建和社區設施配套的問題,而非選址問題。像沙田基建和社區設施配套完善,有醫院、學校和各種文娛設施,就能成為衞星城市的良好示範,天水圍的真正問題便在於欠缺完善配套。

加快房屋供應方面,本欄曾推薦私人市場興建公營房屋的辦法,例如私人參建居屋的方式,可節省樓宇建設時間,加快公營房屋供應。

土地分配是一門重要的學問。香港的經濟結構不斷轉型,在七、八十年代,香港工業蓬勃發展,大量土地用作工業用途。現在工業式微,金融業已成為香港經濟主導,政府宜因應經濟結構的轉型而讓土地分配轉型。住宅方面,更應根據人口分布、適婚年齡等,制訂出公營及私營房屋的比例,興建適合市場需要的房屋,才能對症下藥。

劉炳章 工料測量師