短期措施可降溫 長遠仍須再籌謀

樓市升勢不止，愈來愈多港人慨嘆樓價太貴，反映社會對當局解決房屋問題逐漸失去耐性。在此情況下，特首梁振英首次出招，推出上任後的第一輪穩定樓市措施，無疑向市民展示了決心，但能否收到預期效果，仍是未知之數。

今次推出的措施既有短期，亦有中期，總共十招，包括推售八百多個剩餘居屋單位、出售首個置安心項目的一千個單位、加快審批私樓樓花預售申請、來季加推約二千六百個私人住宅單位用地、改建或重建工廈、將三十六幅政府及社區用地改作住宅用途，以及將市建局預留的啟德「樓換樓」單位改為居屋等。至於爭議多多的「港人港地」政策，梁振英表示正草擬相關賣地條款，有需要時便會推出。

有別於前朝政府一味以收緊按揭及印花稅政策壓抑樓市，新政府將房屋政策的重點轉到供應方面，方向無疑是正確的。但必須指出的是，今次推出的十招措施，真正可在短期內應市的只有置安心單位及居屋貨尾，數量不多，力度不大，可謂杯水車薪。至於改變土地用途而增加房屋供應，最快也要四年後才有望落成，遠水難救近火。對目前熱火朝天的樓市來說，這些措施最多只能暫時降溫，難望真正解決問題。

至於加快審批私樓預售申請，雖然可令大約五千個單位提早半年至一年應市，可惜出售的主導權不在政府手上，一切由發展商話事，實際效果難以預料。事實上，供應不足、資金充裕、利率超低的情況在短期內難以改變，即使發展商加快推售樓盤，也未必會調低售價，希望藉此壓抑樓價，可能只是一廂情願。正如市場人士指出，港府加快審批預售申請作用不大，充其量只能稍為加快私樓應市的速度，整體供應沒有因而增加，發展商在商言商，仍會採取惜售策略，待價而沽。

歸根結柢，樓市是否健康發展，主要視乎土地及房屋供應是否足夠。前朝政府的土地及房屋政策失誤，導致供求嚴重失衡，是樓價不斷飆升的根本原因，新政府有心撥亂反正，積極增加土地及房屋供應，無奈在泛政治化的今日，動輒得咎，寸步難行，大大增加拓地建屋的難度。以可提供五萬個住宅單位的「新界東北發展計劃」來說，便被政客抹黑為「割地賣港」、「被規劃」、「破壞一國兩制」等等，令人擔心這項醞釀了多年的計劃可能半途而廢。

值得注意的是，在今次推出的十項措施中，包括將休憩及社區用地改為住宅用途、將樓換樓單位改作居屋等等，都極具爭議性，難免引起地區人士及既得利益者的質疑，甚至可能像新界東北發展計劃般變成政治問題，成敗殊難預料。

總而言之，當局要穩定樓市，讓市民安居樂業，既需要推出短、中期措施，更需要制訂長遠措施，而關鍵是衝破施政困境，盡快增加土地供應。