橫眉冷看：樓市回落遙遙長路

近日，一所筆者有興趣買賣的樓房，在三星期內加價兩次，每次超過十萬元，合共加幅接近百分之十。此等情況，在近日的香港樓市中屢見不鮮，似乎九七年的瘋狂日子隱然再現，導致樓市泡沫將爆的說法甚囂塵上。

但細心想來，如果上述樓房在大幅加價後，筆者仍作買賣，買賣後又將它出租，以目前的租值計算，每年的租金回報超過百分之三；相反，如果以同等款項作港幣定存，年息大約只有百分之一。假如你有現金在手，試問你會如何抉擇？而這也正是目前香港樓市「長升長有」的關鍵原因。

所以，要預測樓市何時到頂，筆者認為，在沒有任何突發事件的情況下，最重要是看兩項指標：

一、當出現定存的回報率高於租金回報時。就以九七年為例，當時定期存款的收益大概是買樓收租的兩倍，以致其時以置業收租作投資全無吸引力，樓市泡沫也就隨即爆破。

二、當新界村屋的價格突破九七年高峰，並作瘋狂炒賣時。因為新界村屋是一般置業者最次要的選擇，當這類樓房都備受熱捧，迭創新高，就是市場上禾雀亂飛、頭腦發熱的階段。還記得九七年元朗唐人新村一層七百呎的中層村屋，售價超過三百萬。如今事隔十多年，同類樓房大約只售二百萬。

以此觀之，樓市見頂回落，恐怕尚有遙遙長路。