租金破頂居不易 遠水恐難救近火

樓市長升長有，繼樓價超越九七高位後，私人住宅租金亦創出新高。買樓貴、租樓也貴，無殼蝸牛望樓興嘆，成為民怨的主要源頭，再次敲響社會不安的警鐘。

差餉物業估價署數字顯示，私人住宅租金連續五個月上升，截至今年六月底，租金指數已升至一百四十點五，首次超越九七年十月的一百三十九點三，創出歷史新高。值得注意的是，中小型住宅的租金升幅遠遠拋離大市，港島區的中小型單位租金甚至在短短一個月內飆升百分之十一點六，令人咋舌。

悠悠萬事，民生為大。租金不斷上漲，無殼蝸牛的苦況可想而知，尤其中小型住宅成為升市的火車頭，出現「單位面積愈小，租金升幅愈大」的情況，令基層市民雪上加霜。有學者預測，目前樓價升勢不止，勢必推動租金繼續上升，料未來三個月內再升半成至一成，進一步加重市民的生活負擔。

租金高處未算高，要求政府出招管制的聲音不絕於耳。有人建議以樓宇空置稅迫使更多業主租出單位，增加供應，紓緩租金升勢；有人甚至建議當局參考上世紀六十年代的管制措施，設立租金上限。其實，這些措施能否奏效尚是未知之數，卻必然會損害香港的自由市場形象，並非解決問題的上策。

歸根究柢，樓價及租金走勢，關鍵並不在於港府推出多少行政措施，而在於土地及房屋供應是否充裕。當年八萬五政策打殘樓市後，港府大幅收緊土地及房屋供應，從一個極端走向另一個極端，是今日樓價及租金飆升的根本原因。最荒唐的是，供求失衡之下，本港樓市多年前已展開升勢，曾蔭權政府卻視而不見、見而不理，任由問題繼續惡化。

前朝政府的錯誤政策，為香港留下一個難以收拾的爛攤子。新政府上台後希望撥亂反正，將房屋問題視為施政的重中之重，計劃增加土地供應、增建公屋、復建居屋、興建青年宿舍等等。然而，拓地建屋需時，遠水難救近火，例如東華三院擬將鄰近中環蘇豪區的舊小學改建成青年宿舍，以大約市值租金一半，供年輕人租住。作為權宜之計，興建青年宿舍是無可厚非的，問題是，青年宿舍最快也要幾年後才能落成，那又如何化解目前的燃眉之急呢？再說，青年宿舍也好，白表免補地價購買二手居屋也好，供應量有限，覆蓋面不足，而且有諸多限制，與市民的期望有很大的落差。

事實上，樓價租金持續上升，不僅影響民生，也對經濟發展造成莫大打擊。金融海嘯以來，本港寫字樓的整體售價上升九成二，工廈上升逾一倍一，而商舖更飆升逾一倍二，比住宅的七成八升幅猶有過之。寫字樓及商舖售價飆升，租金水漲船高，勢必削弱整體競爭力，令本港營商環境更加惡化。

高地價、高樓價、高租金阻礙香港發展，影響經濟及民生，新政府能否扭轉現狀，解決這個老大難的問題，是一項重大的考驗。