講真話：土地及房屋政策白紙一張

早前同大家談了香港十大政策中的四大政策，現在講第五大政策，就是土地和房屋政策。

討論前，我們先要明白香港的特殊環境。跟其他大城市比較，香港的可用土地和現有總居住面積跟整體人口的比例之低，應該數一數二。道理很簡單，因為香港邊界固定，欠缺彈性，情況就像金剛箍一樣，把香港的可用土地和總居住面積限死了。世界其他大城市，邊界一般都可以擴充，當中心地區的居住土地不敷應用，便可向邊界伸延擴展，把人口遷往邊界地區。這些位處城市邊緣的土地價錢較低，故那些大城市可以利用這種邊界的彈性和常住人口的移動，調節房地產的需求和價格。

香港則不同，因為有邊界這個金剛箍，迫使港人居擠在小部分地方。當然，當利息低和經濟好時，許多港人都願意付高一點價錢來改善生活空間，這便產生巨大的需求壓力。

研究土地和房屋政策時，最重要明白這個獨特情況。長期來說，這個金剛箍一日不能打破，香港居住的平均面積都不可能增加，整體房屋價格亦都不會低到哪裏去。

香港另外的一個特殊情況，就是政府是香港最大的地主及屋主。居住在政府擁有的公屋的港人比例相當高，故政府在這方面的政策必然會對整體社會產生巨大影響。

很可惜，過去十多年，港府在這方面的工作只是白紙一張，終於造成今天的亂局。