地皮愈賣愈貴 壓抑樓價技窮

儘管港府壓抑樓價的措施愈出愈多,卻完全無損發展商投地的意欲。當局昨日主動拍賣三幅分別位處港島司徒拔道、九龍塘又一村、元朗牛潭尾的豪宅地皮,全部以高價成交。其中元朗地皮的可建樓面面積只有約十萬平方呎,成交價卻高達六億六千二百萬元,平均呎價六千五百多元,比開價高一點二倍,遠超市場預期。

諷刺的是,港府一改多年來的勾地安排,主動推出地皮拍賣,原是為了增加土地供應,壓抑樓市升勢,結果反而成為刺激樓價上升的催化劑,適得其反。正如發展商所說,樓市並無下調空間。連測量師也不禁驚嘆,今次賣地成交價之高出乎意料,認為對樓市有支持。事實上,當麵粉愈賣愈貴時,麵包又怎可能便宜呢?

令人憂慮的是,隨着樓價節節高升,樓市的泡沫風險愈來愈大。資料顯示,本港整體樓價今年首季再升百分之七點一,令人咋舌的是,在日本地震陰霾籠罩下,三月份的新造樓宇按揭總額竟然按月大增四成多至四百三十五億元,創出有紀錄以來新高。尤有甚者,在新一輪升浪中,四十平方米單位樓價按季升逾百分之八,遠高於一百六十平方米以上單位的百分之零點一升幅。升市「火車頭」由大單位轉為小單位,反映港府壓抑豪宅炒風的措施令投資者轉而購買中小型單位,結果誤傷用家,令年輕人「上車」難上加難。

歸根究柢,本港樓價升勢難抑,主要是因為港府的房屋政策規劃失當,令樓市供求失衡,事到如今,即使當局主動增加土地供應,亦要等幾年後才有望建成樓宇,遠水難救近火。差餉物業估價署的二○一一年物業檢討報告顯示,今年新樓落成量將萎縮至約一萬個,比去年驟降逾兩成,在此情況下,樓價不升才怪!

當然,目前的超低息環境,亦不啻為樓市火上添油。回想樓市於○九年初展開升勢時,港府袖手旁觀,一味寄望美國加息令樓市自動降溫。可惜實情是,由於美國經濟復甦乏力,不僅兩年來從未加息,在未來數月加息的可能性亦是微乎其微;加上通脹日益惡化,港元不斷貶值,以致愈來愈多香港人購買樓宇保值。

不得不提的是,近年愈來愈多內地居民來香港買樓,儼然已經成為香港樓市生力軍,有新盤的內地買家比例高達三成甚至以上。不難想像,在人民幣持續升值下,內地居民來港買樓的現象必然有增無已。以中國之大,對比香港之小,哪怕十三億人中只有一小部分來港置業,已足以令香港的樓價狂升不止。

在各種內外因素的催谷之下,本港樓價易升難跌,縱使港府推出源源不絕的壓抑措施,可惜結果猶如泥牛入海,無聲無息。樓價租金同步上升,無殼蝸牛買樓難,租樓亦難,怨聲載道。輿論催促當局加推措施,幫助市民上樓,包括加快興建「置安心」單位、盡快推出活化居屋方案、重新考慮復建居屋等等,當局不能再置若罔聞了。

總而言之,在樓價節節高升的同時,民怨亦在不斷累積,當局再不設法解決,樓市泡沫爆破的一天,也將是民怨爆煲的一天。

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