政情：小氣候：增土地供應無助紓緩樓價

特區政府明日拍賣紅磡高山道住宅地，並在本周五為同區兩幅限呎樓用地招標。這是財爺鬍鬚曾較早前在立法會宣布未來三個月內，將額外推出九幅住宅及酒店等多用途土地拍賣及招標之後，首次舉行拍地，發展商反應、成交價或可視為政府主動增加土地供應，市場反應的試金石。

本欄日前已指出，連同加推的九幅土地，政府未來三個月內拍賣或招標的土地質量兼顧，而且排列有序，每次拍賣必定是優質用地與偏遠土地同場推出，避免流拍的負面效應蔓延，衝擊樓市。明日拍賣的高山道地皮，是發展商有興趣的靚地，加上紅磡區一向較少有土地公開拍賣，市場預料成交價理想，可望成為區內樓價後市的指標。

政府大舉加推住宅用地拍賣，美其名透過增加供應紓緩發展商的土地荒，讓日後的單位落成量較充裕，供求漸趨平衡，樓價就算不掉頭向下，也不致繼續狂升。

不過，影響樓價的因素之一是地區差距，政府加推土地，並非單憑數量即可達間接調控樓價，特別是質優的市區住宅用地買少見少，只要有需求，發展商必定不惜價追逐。成功投地之後則精心打造為豪宅，就算麵粉價貴，只要日後製成的靚麵包有市場，加上後市質優土地愈見罕有，發展商根本不愁承接，高價投地更進一步推高現貨樓價。

這正是政府目前應對樓市措施自相矛盾之處，加推住宅用地卻起不到量增價跌的效果，反而在發展商追逐競爭靚地之下，助長樓價持續上升，或是維持高位不墮。政府聲言土地拍賣以市場水平定價，不會賤賣土地，就算推出所謂的限呎樓用地，日後也不能規限發展商的售價。政府主觀意願要以計劃經濟調控樓價，土地供應卻絕對走市場經濟，確保庫房土地收益，更不能讓樓價大跌拖垮經濟，整個土地供應、房屋政策思維恍如精神分裂。

樓市近期出現新盤熱、二手冷的現象，高官紛紛撲出來邀功，認為較早前推出的打擊炒家招數已見效果，未免歡喜得太早。當未來三個月發展商以天價爭奪質優土地，當市場充斥萬元地價一呎，日後樓面呎價可達萬五、六元的後市預測，難免引發羊群效應。不要忘了，隨着樓市豪宅化、精品化，香港樓市已演化為包括內地投資者、用家在內的全國市場，就算售價與港人的收入脫節，卻不等於內地買家無法負擔。