樓價全球最高 香港居大不易

唐代詩人白居易的名字曾被人拿來開玩笑，曰「長安居大不易」，其實今時今日香港「居不易」的程度，較諸當年長安有過之而無不及。美國一間顧問公司調查發現，香港住宅樓價全球最貴，樓價中位數相當於平均家庭每年收入的十一點四倍。

香港人「置業難」不是新聞，但一般家庭要不吃不喝不消費長達十一年，才可望有片瓦遮頭，無論如何還是教人咋舌。負責調查的顧問公司指出，一般來說，樓價高於家庭每年收入五點一倍，已屬難以負擔，本港錄得十一點四倍超高數字，是「極度難以負擔」。事實上，在調查中排名第二、三的澳洲悉尼及加拿大溫哥華，樓價分別只是家庭平均年收入的九點六及九點五倍而已。

顧問公司分析，本港樓價居高不下，主要由於長期低息、經濟擴張以及內地買家湧入。誠然，在這個「高通脹、負利率」的年代，買樓保值成為許多人的選擇，加上香港是自由港，並無資金進出限制，投資物業市場遂成為國際熱錢的理想選擇。有大行預測，至明年底前樓價會上升三成多，如果政府不再出招，升幅更可能高達九成六。難怪有人形容，在香港「買磚頭」最實際，「只有買貴，沒有買錯」。

香港樓價獨步全球，證明港府壓抑炒風招數雖多，但效用始終不大。以最近引入的三級制額外印花稅為例，外界普遍形容為「重藥」、「辣招」，港府亦揚言可令短期炒賣投機活動收斂。然而，措施推出至今只有個多月，樓市交投經過短暫沉寂後再度活躍，樓價重拾升軌，部分物業成交價甚至已升穿九七年水平，在這種情況下，港府到底還有何良方妙藥？

有人建議，香港可效法澳洲等地的做法，限制境外人士買樓。但不可不知，香港是高度開放的自由市場，資金向來進出自由，有關措施難免引起極大爭議，稍一不慎，隨時穩定樓市不成，反而自砸招牌，弄巧成拙。

當然，這並不代表港府可以無所作為，坐視樓價飆升。樓價之所以長升長有，歸根究柢在於供應長期不足。數據顯示，過去十多年私人樓宇供應每年平均只有約一萬個，僅及一九九七年前供應量的一半，部分年度更只有數千個單位。而在需求方面，一手私人住宅的吸納量平均每年達一萬八千多伙，可見供應遠遠無法追上需求，這種情況不改變，供求失衡問題只會愈演愈烈。

令人失望的是，當局在增加供應方面的力度明顯不足。房協昨日宣布筲箕灣明華大廈重建項目，但最快也要拖到二○二○年才動工；至於其餘二十個正進行重建檢討的屋邨，更不知何年何月才有單位推出市場。另一方面，所謂「置安心」計劃，明年才開始接受申請，入伙更是幾年後的事，同樣是遠水難救近火。樓市變化莫測，樓價幾年後會到達甚麼水平，沒有人說得準。

要使樓市健康發展，關鍵在於確保供需平衡，在於增加土地供應。雖然施政報告承諾今後十年每年供應二萬個單位的土地，但那畢竟緩不濟急。