壓抑樓市落重藥　慎防好心做壞事

本港樓價長升長有，過往幾輪壓抑措施猶如泥牛入海，無聲無息。不得已之下，當局再度出招，重手打擊炒風，包括向短期炒賣樓宇徵收額外印花稅，以及進一步收緊大額物業按揭成數。由於投機成本大增，各界普遍認為新措施在短期內有助壓抑炒風，但也有人質疑，港府忽然對樓市落重藥，會不會矯枉過正，帶來反效果？

額外印花稅分三級制，兩年內轉售的物業將分別被徵收百分之五至百分之十五稅項。與此同時，當局亦分別將八百萬元以上及一千二百萬元以上樓宇按揭成數收緊至六成及五成。今次力度不可謂不重，有學者估計，樓價短期可能下調；地產代理則預計，短期內生意額下跌兩至三成。

很明顯，港府今次出重手，是之前幾次出招無效的補救。不計今次，港府今年已經推出四次壓抑樓市措施，由財政預算案推出四招、六月份的九招十二式、八月份的十四招，再到施政報告推出的一系列措施，看似源源不絕，實際上都是一些中看不中用的花拳繡腿，以致樓市不跌反升。財政司司長曾俊華也不得不承認，今年首三季，本港整體樓價升了一成半，比○八年低位升了四成七。他同時承認樓市炒風已蔓延至中下價單位。

在這種情況下，當局再度出招是完全有必要的，問題是，如果從一個極端走向另一個極端，隨時弄巧反拙。雖然曾俊華強調新措施志在壓抑炒風，不會妨礙市民置業，但有不少學者質疑，港府徵收額外印花稅，變相鼓勵炒家轉用公司名義炒樓避稅，到頭來打擊不了炒家，反而殃及無辜市民。事實上，短期賣樓的人不一定是炒家，部分可能因為生意不景或失業需要「賣樓救命」，沒有理由限制他們放盤。新加坡早前亦推出類似措施，但稅率遠遠低於香港，港府對兩年內的物業轉手交易徵收重稅，無疑大大增加市民置業的風險，隨時「殺錯良民」。

正所謂，過猶不及，面對樓價節節高升，當局固然不能虛應故事，迴避問題，但壓抑樓市措施力度過重，效果可能適得其反。在這方面，香港人曾經歷過「八萬五」的慘痛教訓，至今猶有餘悸。

平心而論，雖然香港目前的情形與當年有所不同，但泡沫爆破的風險絕對不容忽視。從中長期看，只要低息環境不變，商品價格繼續上揚，樓宇仍然是資金追逐的對象，尤其是美國推出新一輪量化寬鬆政策後，熱錢源源不絕流入香港，資產泡沫愈吹愈大，令港府陷入進退兩難的困境。

《孫子兵法》說，「勝兵先勝而後求戰，敗兵先戰而後求勝」。港府壓抑樓市，恰恰是將自己陷於「先戰而後求勝」的不利處境。早於去年初，本港樓市已經重拾升軌，如果港府及時出手，當可收到事半功倍之效，無奈當局優柔寡斷，瞻前顧後，坐失先機，以致今日尾大不掉，藥石亂投。

金管局總裁陳德霖曾坦言，資產泡沫一旦形成，自身會產生極大動力，要抑制將會很難。人們始終不明白，既然當局知道危機將至，為甚麼不及早防範，偏要等到樓市儼然已形成泡沫的今日才出手？

必須知道，房屋政策事關重大，牽一髮動全身，當局要確保樓市健康發展，必須制訂長遠穩定的房屋政策，一味見招拆招，臨渴掘井，終非根本之計。