發水樓實用率愈縮愈細

針對新落成住宅單位實用率愈來愈不實用，政府昨日宣布多招避免樓宇「發水」，並以發水率最多一成為限。當局亦首次披露屋宇署一項以近四十年的單位設計比較，證實了不同年代、面積相若的住宅單位的實用率其實愈縮愈細，由一九七二年的九成三大跌至現時僅七成六、新樓外牆卻加厚三倍，單位分攤公用地方面積佔建築面積比率亦高達兩成。而建築面積大了，實用面積卻反其道而行，原因正是發展商大肆興建「發水設施」所致。

政府宣布，明年四月一日起，所有新建樓宇「發水率」以一成為上限，同時收緊窗台設計規限及預製外牆寬免厚度、取消豪華大堂寬免等，另要求新樓要符合完成綠色建築評級、提供能源效益數據及多項可持續發展建築設計要求才可享有寬免。

屋宇署翻查圖則及售樓書，比較七十年代至今的住宅單位資料，以實用面積屬約八百平方呎的單位作對比，發現一九七二年時單位實用率可達九成三，但隨着外牆加厚、窗台增大及分攤公用地方面積增加，實用率逐步下跌至現時僅七成六，單位以建築面積計名義上為千呎豪宅，但當中兩成面積實為分攤公用地方面積，亦即大部分來自發水樓面。

曾蔭權亦承認，港人並不仇富仇商，只是不滿個別發展商的賣樓手法不誠實。發展局局長林鄭月娥昨指出，要杜絕縮水單位情況，需與限制發水樓及提高一手樓宇銷售透明度互相配合，決定將環保及完善生活設施的發水上限定於一成，部分設施則會收緊甚至取消寬免限制，例如住宅的尊貴式入口。

享寬免須符合五條件

新樓要享有一成寬免須符合五個先決條件，除提交香港綠色建築議會BEAM Plus評級及能源效益數據外，亦要符合三項可持續建築設計指引，即地盤面積逾兩公頃要做好樓宇間距及通透性；若位處街道的寬度不足十五米就要將樓宇後移，提供七點五米闊、十五米高的街道峽谷；佔地逾一千平方米項目要達到兩成綠化覆蓋率，逾兩公頃項目更要做到三成上蓋綠化。

林鄭月娥認為只要遊戲規則公平一致及透明度高，發展商不會有大意見，也不影響政府賣地收入。她又預告來年勾地表會有更多住宅用地，但強調每年推出可建兩萬私樓單位的土地非硬指標，只是開拓土地儲備的參考，政府對維港外填海無既定立場，暫亦無意將郊野公園變住宅地。

環保觸覺歡迎管制發水樓新措施，但期望政府在新措施生效前不要賣地或推港鐵上蓋項目，免發展商可趕搭發水樓尾班車。林鄭月娥稱沒預留時間讓發展商趕尾班車，只是草擬作業備考需時，申請BEAM Plus評級也需兩至三個月，相信建築圖並非「隨便話要趕入則就可以趕到」。地產建設商會稱最快下周開會商討新政策。

華懋集團主席龔仁心回應指，「新政策並非針對特定發展商，大家最初或有不習慣或有影響，但措施對穩定市場有好處。」至於剛投得九龍塘地王的華懋會否因此而加快入則，他則稱，「視乎是否趕得切，圖則不可以亂畫。」