財爺鬍鬚曾在預算案推出四招遏抑樓市，但效用卻被批似有若無。近來來自民間及商界的復建居屋、增撥土地呼聲，令政府壓力甚大，鬍鬚曾亦只能以「袖裏藏有後備方案」作答；另一邊廂，亦流露一副「政府要推冧樓市好容易，但要令樓市上升就好難」的難處，企圖逃避對樓市再出招，這種鴕鳥態度既無助解決樓市虛火，更埋下將來要出更重招整治樓市的伏線。

近日官府不斷放風，大談活化三十萬個居屋單位的成效。活化雖有助中下價樓宇供應，但有分析卻擔心這一招可能對樓市帶來每年四至五萬個潛在供應量的衝擊，一旦成真，最快兩至三年後，單位供應量大增，會否因為反應過盛，將樓市由一個極端推到另一個極端呢？有識者不無擔憂。

說到底，這次樓市虛火與政府過於極端的整治手法有關。九八年至○三年，本港因為八萬五政策及亞洲金融風暴出現五年以上樓市低迷，政府飽嘗管治苦果後，開始逐步抽離私人市場，當年多招齊發，如減少賣地、停建居屋等，措施一招接一招，終令本港樓宇落成量自○四至○五年度起下跌。去年中適逢資金氾濫效應，樓市由虛弱轉為虛火上升，今、明兩年私樓落成量亦僅有一萬多個，虛火更被炒作。

當年政府全力捏緊土地供應、減少私樓供應量，已招來經濟學界擔憂，提出制訂每年供應私樓單位指標的建議，但政府卻以市場為由，只從土地供應着手，結果有財力的發展商可以囤地、視乎經濟情況押後興建樓宇等手法，改變單位落成量及速度，樓市始終難脫望天打卦的困境。這一次，政府又將出招，前事不忘，後事之師，過去八年的樓市政策雖有缺陷，亦有穩定的一面，政府不可不察。