香港經濟轉差是不爭事實，去年股市高台跳水後，樓價亦在第四季轉勢向下，恒地主席李兆基認為，樓價將會跌三成才企穩，現時只走了全程的一半。近期國際評級機構穆迪把香港的評級展望由「穩定」下調至「負面」，並警告香港樓價有可能深度調整，真是不謀而合。

美國聯儲局對息口後向大放「鴿詞」，加息預期降溫，對樓市理應是好消息。可惜，現時主導樓價的關鍵因素是供求，就算港息追加的壓力暫歇，亦難扭轉客疏貨多的現實。樓市交投一有回暖勢頭，新盤大戰便漸見白熱化，預示即使低息環境拖得更長，期望股樓像海嘯後長升長有，是不切實際。

環球經濟不振，低息甚至負利率漸成常態，各國央行毫不吝嗇推出天量流動性救市，但次按風暴爆發至今已八年，超低息對推動經濟的效用漸減。近日有發展商直言，當前的香港經濟是二十年來最差，比亞洲金融風暴及沙士更甚，未來投地態度會更審慎，難怪政府賣地的中標價與市場預期漸行漸遠。

中港經濟唇亡齒寒，中國經濟調整，由製造業出口轉向追求服務業主導，改革的前路漫漫，香港首當其衝，無論零售及轉口貿易均愈見艱難。政府推出樓市辣招多年，用家需求固然被壓制，投資者例如內地豪客抬錢掃樓也成絕響。

差估署數字顯示，預期今年住宅落成量達一萬八千二百個單位，比去年大增百分之六十一，是○四年以來近十二年新高，但肯定距見頂仍遙遠。道理很簡單，一般新盤需時四至五年發展，最新的落成量預測，還未反映幾年來大增土地供應的成果。

發展商既要向股東交代，又要維持買地、建屋、出售及再投資的產業鏈，必定要主動出擊，一方面以貼市開價爭奪有限的客源，另一方面在吸納土儲時，出價必定會計及樓價下跌的影響，態度更審慎。

近年大量基建施工，香港建築工人與建材成本居高不下，發展商既要控制成本，又要把住宅項目按進度完成，只能從地價入手慳錢。近日招標的地皮，已見中標價跌幅甚於樓價，與幾年後樓價走勢雖沒有必然關係，但買家看到「麵粉」降價，順理成章期望「麵包」很快也會減價，新盤低開及二手劈價，是面對現實。

香港產業空洞化，投資投機成風，住宅物業的投資性及實用性，界線向來模糊，「升市怕執輸」的心態，使樓市好景時需求被高估，等到買樓必賺心態漸漸修正過來，經濟已陷泥沼。近半年樓市成交萎縮，樓價只有溫和調整，講到底是低息作怪，持有物業的成本便宜，可是貨如輪轉的發展商沒有這個考慮，面對不斷上升的供應量，定價貼近或低於買家的負擔能力，將是大勢所趨。