沙田大埔公路－沙田嶺段住宅地今個禮拜五截標，市場覺得幅地最「大鑊」嘅地方係地盤背靠廣達約50萬方呎山坡，再加上市況轉弱，劉Sir測量師老友覺得地皮存有一定流標風險，其實市場早排都普遍削減地皮估值約莫一成水平，目前估值約3.1億至4億元。

理想城市張聖典稱，沙田嶺段住宅地是由綠化用地改劃而成。（資料圖片）

沙田大埔公路沙田嶺段住宅地（小圖），背後有面積約五十萬方呎的山坡。

即將截標的住宅地基本資料

劉Sir知道，呢幅沙田嶺段住宅地，係今個財政年度最後一幅截標嘅政府住宅地，地盤面積大約3.55萬方呎，總樓面約莫8.88萬方呎。

綠化地改劃 成本或增

睇番出售章程，地皮後方有一幅面積約50萬方呎嘅山坡，面積足足係地盤嘅面積十四倍咁多，相比舊年年底流標嘅青衣細山路地皮，山坡係地盤面積十倍仲要誇張，所以地皮出售條款公布後已經被多名測量師調減估值。

其中以理想城市調減得最狠，該公司老友張聖典話，呢幅沙田嶺段住宅地係由綠化用地改劃而成，中標財團需要負責為項目以北約50萬方呎山坡進行勘察同保養，咁會對出價造成影響，考慮埋近排市況同埋早前政府批出土地嘅地價，睇怕地皮存有一定流標風險，佢話每方呎樓面地價約莫3,500元。計番估值大約3.1億元，比起最初估值調減咗大約12.5%。

劉Sir知道，斜坡保養同維修會加重發展商嘅成本，好似舊年舊底流標嘅青衣細山路住宅地，就正正因為地皮嘅山坡問題影響發展商出價，搞到最後未達政府底價而要收回，流標令單位供應量減少逾700伙，該地皮將會喺下個財政年度再招標。

市場削估值 紛降一成

另一方面，嚟緊截標嘅沙田嶺段住宅地除咗地盤條件問題外，早排先後有地皮流標、或以低價批出，都直接影響咗測量師對地皮嘅估值，好似美聯同埋中原都喺較早時間降低咗地皮估值，美聯調減地皮估值約莫11.1%去到約3.55億元，而中原就降低地皮估值約10%，最新估值約莫4億元，不過都仲係市場上限價。