筆者在本欄寫了很多篇文章批評辣招害人,現在這些苦果逐漸浮現了。首先是我們的零售市道不景。一五年本港零售整體貨值下跌3.7%,這是繼一四年下跌0.2%後進一步的下瀉。零售整體貨值下跌有多個因素,中國經濟下行、人民幣貶值、鳩嗚趕客、反水貨行動等都是原因。

不過,號稱辣招的額外印花稅大大打擊換樓活動,亦大大打擊由換樓活動帶動的經濟活動,包括因換樓重置的傢俬電器等;因辣招引致收入減少的人士消費亦減少。

有報道稱:綜合土地註冊處最新數據所得,去年錄得41,301宗二手住宅買賣登記,按年再跌17%,創九六年有紀錄以來的歷史新低。按價格分類的物業組別作劃分,樓價500萬元以下的四個細價組別中,價值200萬至300萬元的交投萎縮尤其嚴重,只錄得4,546宗登記,按年急挫53%,反映換樓活動非常疲弱。

其次,辣招苦害其本意協助的人士。細單位因二手供應短缺而售價急升。置業者不少其實付不起那麼高的價錢,既要加二按借足八至九成,不少還要左湊右湊由家人協助籌措首期。

細價樓跌勢最凌厲

近月細單位跌幅特別凌厲,居屋龍頭富強苑一個兩房單位,實用面積401方呎(建築面積526方呎),今年初以269.5萬元(未補地價)易手,實呎6,721元(建呎5,124元),較去年高峰期時低約三成。高峰期購入的業主轉瞬間變成負資產業主,卻是最承受不了損失的置業者。

支持辣招的認為,額外印花稅是需求管理,把投資和炒賣的需求篩走,留下真正有自住需要的買家。由於增加供應需時,在供應滯後的大前提下,推行需求管理是恰當的權宜之計。

要是沒有額外印花稅,換樓客多了,供上車客的二手樓供應也會大增。大家或仍記得九七年樓市處高峰時,政府曾勸喻擬首次置業人士買舊樓,指不少舊樓價錢不太貴,那時地產代理有眾多鎖匙盤供買家隨時睇樓。可見換樓活動多了,細樓價反而會因二手供應增加升慢了。

沒有需求管理的市場,形同以價格配給方式把短缺的單位,賣給經濟能力最高和最願出高價置業的人士。表面上,經濟能力較低的人沒法上車,但其實是保護他們免招損失。新供應只不過要待一點時間才推出,就讓他們等好了。