對於中國房地產市場來說，目前炒得最火熱應該是「房地產的去庫存化」。因為對不少人來說，中國經濟增長持續下行，在於房地產投資萎縮，而萎縮的主因就在於中國房地產市場的庫存過高。因此，中央經濟工作會議把房地產的去庫存化納入了來年經濟工作的「五大任務」之一。

本來，政府提出具體化解當前庫存的政策，對當前正在調整中的中國房地產市場來說，應該是一件好事，同時也能為中國房地產市場得以持續發展創造條件。

同時，中央政府房地產去「庫存」，這個「庫存」也應有確切的含義。據國家統計局的定義，商品房待售面積指已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建築面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積。但隨着今年中央經濟工作會議把去庫存化作為來年的主要工作任務之後，市場開始把這個房地產的「庫存」嚴重泛化。

比如，有人說，根據「中國房地產業中長期發展動態模型」報告，預計未來五年我國商品住宅銷售面積總量為52.6億平方米，與二○一一至一五年基本持平。商品住宅新開工面積為50.6億平方米。而這個住房新開工面積就是未來幾年房地產市場要消化的庫存，這樣就把規劃中將要生產的住房泛化為房地產「庫存」。

又有人認為「庫存」，除了現樓、樓花，還有新批地、閒置未開工等將轉為樓市庫存的資料，另外，曾大舉開建的3,600萬套保障房以及未來將力推的棚戶區改造也將納入房地產「庫存」統計範圍。這樣統計，庫存至少是85億至90億平方米，按過去三年平均銷售速度計，這些庫存需要至少七年時間消化。

風險轉嫁弱勢階層

至於把已經持有在房地產開發商手上而沒有開工的土地、保障性住房、棚戶區改造要建造的住房，都納入到可供銷售和可供出租的商品房庫存範圍內，這是對房地產「庫存」嚴重泛化，不知其意圖是希望政府出台更為寬鬆的房地產刺激政策呢？還是試圖把地方政府融資平台的財務風險、房地產開發商的開發風險、住房投機者的投資風險轉移給中國最為弱勢的住房消費者及農民呢？對此，外人無法知其意圖。

但是有一條道理則是十分簡單，就是為了降庫存，政府就得全面降低購買住房者的市場准入、融資成本及稅費成本，甚至採取各種補貼方式鼓勵中國最弱勢的居民湧入房地產市場。對房地產開發商及住房投資者來說，這些住房本來是建築給有錢人購買的，現在面臨巨大風險時，政府就要把這些風險轉移到最弱勢的居民特別是農民身上。這就是當前一些人把住房「庫存」嚴重泛化的邏輯。

而一旦政府再進一步推出更激進的救市政策，房地產開發商會更願意進入土地拍賣市場，地方政府的土地財政又會活起來，投資或投機者又會進一步推高房價，中國房地產市場新的過高庫存會增加得更快，從而政府的房地產救市政策應該更為寬鬆。

中國房地產市場就是這樣永遠惡性循環下去，直到泡沫最後破滅，這就是當前把「庫存」嚴重泛化的最後邏輯。