回顧與前瞻：明年樓市恐冧兩成

今天大除夕，本港樓市今年可說大起大落，承接去年強勢，上半年樓市再創巔峰。但踏入下半年，新盤搶客加上股災影響，交投量跌落歷來低位。十二月二手登記量料僅約1,500宗創新低，較○三年沙士及○八年金融海嘯更少。業界預期，一手樓主導下，明年二手業主續成輸家，料明年整體樓價跌幅達20%。

二手樓價上半年急升，但九月創新高後即無以為繼，急速下滑。

今年二手市經歷先升後跌的一年，上半年及下半年樓價有如坐「過山車」，儘管金管局二月底再推三辣招收緊樓按，但受上半年股市急升帶動，市場仍頻錄癲價成交，但六月底爆發股災，下半年樓市跌入冰河期，十二月二手住宅登記預期跌至約1,500宗水平，料創歷來單月新低，今年全年料錄3.6萬宗，較去年同期少11.4%。

就算過往最多成交的十大屋苑，中原稱，截至本月下旬，十大屋苑暫錄約2,130宗買賣，較去年同期急跌約40%，當中上半年佔約1,407宗，下半年僅錄723宗，其中鰂魚涌太古城同期交投跌約58%最多。樓價方面，下半年亦轉勢，雖然整體樓價未見回落，中原城市領先指數最新報137.3點，較去年底僅升約3.7%，較去年同期升幅11.2%明顯放緩。

港島上車價跌穿五球

即使市區藍籌屋苑樓價亦被推倒，股災後交投慘淡的太古城，其銀栢閣高層三房戶，屬優質單位，八月時以約1,765萬元售出，樓價較同類單位約一周前做價，大幅下跌逾24%或500萬元。

同區港島上車指標南豐新邨兩房戶，售價亦由最高達630萬元，跌至年底僅售488萬元。而荔枝角美孚新邨頂層戶售449萬元，成交價低於500萬元。

細價樓升得快、跌得更快，下半年多個細價屋苑已見「裂口」。沙田第一城兩房戶，三月時以歷史高價468萬元轉手，但年底時有兩房戶，樓價已跌至330萬元售出，約九個月樓價跌逾138萬元或逾29%。至於天水圍嘉湖山莊美湖居4座中層兩房戶，十月時以260萬元售出，是近兩年低位，實用呎價約5,896元，而同類單位成交價曾高逾400萬元。

交投轉淡後，市場上可做最多九成樓按，售價400萬元以下放盤增加，除上述沙田第一城及嘉湖山莊，新界北區的粉嶺中心、牽晴間等，成交樓價都低至350萬至360萬元；而荃灣中心年底有低層戶成交實用呎價更跌至7,995元低位，「呎價萬元時代」料將終結。

反觀公屋及居屋市場，今年缺少了白居二支持。房委會資料，截至十二月中，今年暫錄1,492宗第二市場買賣，較去年全年大減46.7%；但公屋及居屋樓王仍先後於今年出現，黃大仙公屋鳳德邨黛鳳樓中層20A室，十一月時以實用呎價1.34萬元轉手，創公屋新高。鰂魚涌康山花園2座中層F室，年中售830萬元，成為本港居屋王。