名家分析：住房去庫存須解五大難題

其中現樓庫存，即現樓待售面積約4.26億平方米，去庫存化需時二十三個月；樓花庫存，即在建待售面積35.7億平方米，需要四年半來消化。在此基礎上，若每年住房供給再增長10%，那麼未來五年中國商品住宅的供給將高達88.2億平方米。

對於中國房地產市場的去庫存，在中央經濟工作會議上提出幾種辦法。一是讓農民市民化，或讓農民進城來消化當前過多的商品住宅；二是鼓勵投資者購買住房出租，這樣既可消化城市住房過多的庫存，又可解決當前中國住房租賃市場不發達的問題；三是要求房地產企業改變住房銷售模式，降低住房銷售價格；四是提高房地產業的企業集中度，實現住房市場規模效應；五是取消過時房地產市場的行政性限制政策等。

這些政策確實是與以往有很大不同，如果真正落實，或許真的能夠讓中國房地產市場過高的庫存得到消化。但是，要做到這點，這裏有幾個問題必須解決。

農民購買力成疑問

一是農民市民化，當然是中國城市化進程最為重要一步，也是釋放居民住房消費需求最直接的方式。這裏當然有戶口、子女教育、社會保障等問題需要解決，但更需要解決的是農民有沒有支付能力購買所就業地的住房問題。

二是讓更多的投資者購買住房，再用於住房租賃。當前這個設想是好，是消化住房庫存的有效途徑。但是，這裏有兩個問題得先解決。比如，通過什麼房地產政策界定這些購買的住房是用於租賃，而不是用於投機炒作？如果沒有有效的房地產稅收政策進行限制，只是用優惠政策讓購買者購買住房，那麼房地產市場的價格將必然繼續推高。在這種情況下，不僅房地產市場的泡沫會繼續吹大，而且過高的房價一定成為農民市民化、農民進城的最大障礙。

三是讓中國住房市場的價格回歸理性，早就應該是政府房地產政策的核心所在。但是，政府要房地產開發商改變銷售模式，要求他們讓房價降下來，是用行政手段呢還是用經濟槓桿？如果用行政手段幾乎不可能，可能問題會更為糟糕。如果用經濟槓桿，按揭貸款利率及房地產稅收政策最為重要。如果這些政策收緊，房地產市場的去庫存化如何可能？

四是撤銷一些過時的房地產市場限制政策的問題。這些政策對絕大多數城市來說，本來就沒有起到多少作用。所以撤銷與不撤銷都是一樣，對於房地產市場去庫存化所起到的作用不會有多大。

五是房地產市場的集中度問題。這個問題要通過市場化的方式進行，政府不宜過多參與。

房地產去庫存化核心問題，仍是要去除房地產賺錢功能，讓住房成為消費品，讓房價回歸理性，這樣才能釋放居民的住房消費需求。