無論是中國或境外，比如香港，房地產市場的繁榮與否，根本上來說都是與住房按揭貸款有關，而住房按揭貸款的核心就是利率。有了住房按揭貸款，就有了房地產市場發展的槓桿。

如果買樓首付比例低，購買住房者的進入門檻低，就能夠讓更多的人進入住房市場。但是按揭貸款的利率高低則完全不同，利率低當然購買住房者的融資成本低，進入住房市場不僅門檻會降低，而且購買住房負擔也會全面減輕。

樓價與土地供應無關

如果通過住房按揭貸款，讓住房投資者的槓桿率高，而貸款利率低或融資成本低，那麼購買住房就成了許多投資者最好的投資工具。這就是近十年來不少國家住房市場過度發展與繁榮的關鍵，特別是在實質負利率的情況下，會鼓勵更多人湧入住房市場，讓房地產市場的泡沫吹大。

香港中文大學地理及資源管理學系的姚松炎教授最近的研究表明，房價高企根本上與土地供應和房地產消費沒多少關係，主要是與實質負利率有關。在實質負利率情況下，房地產市場融資槓桿高及融資成本低，住房投資有利可圖，或買房比租房更為划算，這就必然鼓勵更多的人買房。

引發資金流出中國

但是，十二月聯儲局加息已經為90%以上概率，意味着近十年來全球廉價資金的時代將要結束。而聯儲局加息，全球各國的住房按揭貸款利率也會隨之而上升，這不僅會影響購買住房者的融資成本，也將全面減少住房投資者的利潤。在這種情況下，或會令這些住房投資者退出市場，而房地產市場的泡沫，就有可能在這過程中爆破，所以不得不提高警覺。

對於中國來說，儘管美國加息不會對中國的貨幣政策產生直接的影響，因為中國金融市場仍然是不開放的市場。但是它對人民幣的匯率將產生巨大衝擊，甚至於會影響人民幣再一次貶值。而人民幣的貶值則可能引導資金流出中國市場，引發中國的房地產泡沫爆破。

目前中國一線城市的住房市場價格又開始上升，但是這些城市的房價，早就有過高的風險，任何原因都可能成為一線城市房地產泡沫爆破的導火線。而中國三四線城市的房地產市場，更是早已無路可走，只能等待房地產泡沫的破滅。不過，聯儲局加息對中國房地產市場影響有多大，目前看來是不確定的。

總之，由於利率是住房按揭貸款的核心，聯儲局加息將全面結束全球廉價資金時代，按揭貸款利率將全面上升。這將對房地產市場將造成巨大的影響，甚至於它將敲響全球房地產市場泡沫警號。