本港股市一池死水，還處高位的磚頭市場，可說是港人保有財富的最重要堡壘。然而，近日樓市轉勢的徵兆不斷浮現，向下的風險不得不防。昨天，有測量師行估計，明年香港將加息一厘，到年中樓市將會出現轉角市，樓價要跌一成半，商廈及寫字樓因為供應過剩及空置率上升，也不能倖免出現調整。

其實，業界的估計或許已屬相對保守，觀乎近期二手樓劈價出貨的消息，已經噩耗頻傳，但由於交投稀疏，還可以勉強說是零星個案；相對而言，一手市場的指標意義更大，近日新盤登場的速度加快，更出現少見的多盤正面對撼，發展商會選擇求價不求量，抑或寧可減價加速去貨，很快便會見真章，樓市後向相信很快會有分曉。

本地樓市面對外憂內患，中國經濟失速，旅遊與零售業首當其衝，外資通過香港作為跳板進軍中國市場的興趣大不如前，近年跨國巨企撤出內地的消息不絕。隨着美國利率步向正常化，加息拖無可拖，下月聯儲局落實十年來首度加息已成市場共識，低息期間資產泡沫橫行的香港樓市，無疑正走到臨界點。

回看九七樓災，香港特產「負資產樓蟹」的慘況歷歷在目，對社會及經濟衝擊之大不容忽視。撇除外圍環境，近年本港樓市轉向不是全無先兆，近年樓價失控飛升全面蔓延至細價蚊型住宅單位，升幅遠勝於中大型單位，市區三百萬元以下盤源，通通被當寶一樣掃光。正所謂一葉知秋，盛極而衰恐怕是誰也改變不了的自然規律。

九七年樓市巔峰期，由市區炒到新界最後爆煲，與今次的蚊型單位被搶購，有異曲同工之處。為求上車便要愈住愈細，講到底，是樓價早就脫離一般市民的負擔範圍，細單位使得樓價較易「負擔」，可是此舉亦把負擔能力處在邊緣的買家，都推上樓市尾班車，一旦市況逆轉，這批財政能力較次的，承受的壓力最大。

不過，今日與九七年最大分別，是監管機構連環推出辣招，大幅提高置業成本，投機活動早已絕迹樓市，少了一批對價格敏感度最高，並且一有風吹草動可以狠心斬纜的炒家。在過去幾年置業的人，很大部分只能承按樓價的一半至七成，面對樓價波動，持貨能力應較九七年樓災時高，或許可令樓市較容易實現軟着陸。

支撐樓市的利好條件，包括超低息及理想的經濟環境正逐一消失，隨着息口回升，銀行收緊估價如同落井下石，磚頭必升的心態已被修正，準買家開始相信遲買更平。近日發展商推盤更見積極，無疑與加息周期殺到有關，最終樓市是裂口向下抑或軟着陸，息升速度會否出乎意料之外，發展商會否帶頭劈價都是關鍵，延續多年的大升市，面臨真正考驗。