名家分析：樓市期指對沖樓價風險

若預期下跌幅度不是很大，又若自己不是投資老手，懂得如何安置賣樓得來的巨款，賣掉自置物業改作租客通常並不划算。

首先，買賣樓房交易費用可觀；租賃樓房的交易費用雖然低很多，但仍要半個月的租金。維持原來身份可節省今天賣樓和將來買樓時須繳的印花稅、經紀費、律師費、搬遷成本；也可節省回租樓時須繳付的經紀費。

其次，如何安置賣樓得來的巨款是大學問。若放在銀行，你會不甘心接近零利息。若投放在股市，風險也不見得比自置物業為低。自置物業跌上三成以上歷史上不多見；股票跌上三成以上卻是家常便飯。

更重要的考慮是：業主不用交租；租客卻須每月定時交租。業主的按揭貸款若未還清當然也要每月分期償還。雖然兩者都要付錢，但租金如流逝的水一去不返；按揭供款卻有盡時。供盡之時樓房即屬於自己再不用供。

此外，通常租金調升機會很大；按揭息率升降機會長遠而言則是相等。現時按揭息率上升機會頗大，但上升幅度不會太大。如果取定息按揭，按揭息率定了下來，供款亦定下來。自己收入隨通脹和事業發展上升，供款卻不加，會覺得愈來愈輕鬆。相反，租金增加，壓力會愈來愈大。

賣樓轉租並不划算

最理想的，固然是在價處最高峰時賣樓，然後在谷底買回另一個心儀的單位。問題是：捕捉高點和低點很難。待你決定要再入市的時候，樓價恐怕已回升不少。又因尋得滿意的單位需時，待尋到時可能發覺要付上高價。此外，租樓時租金的付出亦已不能追回。若碰上大筆資金投資失利，那就真的賠了夫人又折兵。

可見，除非樓價真的大跌，有樓自住的，還是一動不如一靜。

其實，面對樓市轉角，無所適從的困境本是完全可以避免。可惜筆者早於九一年倡議的樓價指數期貨至今仍未被重視（HKCER Letters, Vol. 11, November 1991）。

如果樓價指數期貨市場存在，那麼擔心樓價下跌的自置居所業主，便可以保留單位，而只沽空樓價指數期貨，沽空量多少悉隨尊便。如此一來便可對沖樓價下跌的風險，而同時又可省卻很多麻煩及費用。

開設樓價指數期貨市場還可疏導投機。投機者既然可買期貨，就毋須與用家爭購實貨住宅單位。投機者買樓價指數期貨同樣可省去很多麻煩和費用。

開設樓價指數期貨市場，技術上並沒有難度。Chicago Mercantile Exchange早已用Shiller-Case創的美國樓價指數為基礎，開啟了樓價指數期貨市場。