陸東直言炒股勝買樓

金管局昨日再向市場注資31億元，為九月來第二十三次注資，共注資1,352.4億元。但九月至今資金持續流入，主要因人民幣拆倉潮持續。

港股反高潮 昨跌35點

上周五人行減息及調低存準率，港股未能受惠，昨日恒指高開271點後，獲利沽盤隨即湧現，恒指最多下跌85點，全日下跌35點，收報23,116點；國指由最多漲142點，一度倒跌57點，全日微升5點，收報10,747點，港股總成交736億元，港股沽空微降至63.04億元，沽空比率回落至8.66%。

據本報統計，金管局○八年至今，共有六階段注資潮，總規模達10,066億元，而○九年、一二年及今年四月注資的主因，均與資金流入股市有關。

儘管每次注資潮期間，港股都普遍上升，可惜「埋單」未能顯著撐起港股，○八年七月注資至今，恒指僅微升4.58%，反而中原城市領先指數由○八年七月初的72.77點，暴漲至144.33點，漲幅高達98.33%。

不過，未來情況或改變，富瑞金融指，樓價經歷七年驚人漲幅後，或要一至兩年方回復正常水平，調整幅度料達三成，若樓市「硬着陸」，樓價跌幅更可能達50%，而是次調整或較金融風暴及金融海嘯的下行周期為長。

德銀估樓價四年挫32%

德銀估計，未來四十八個月住宅樓價會下跌32%。該行表示，樓市已見頂，自八月份本港經濟加速惡化後，九月份有88宗低於市價的二手成交，截至上周四，十月份低於市價的二手成交更增至118宗。此外，本港供樓負擔比率已增至73%，為十七年高位，樓價對收入比率更達17倍，較九七年樓市見頂時的16倍還要高，加上明年將有逾二萬個住宅單位落成，按年增加52%，比過去十年平均數高72%，並是一○年來首次出現落成量高於平均銷售量。

陸東表示：「面對私樓與公屋供應增加、本地失業率向上、美債美息上調、中國經濟增長下滑四大因素，香港樓市一定有下調壓力，估計最多下跌20%。」

他又說：「其實依家二手市場成交額由高峰期回落差唔多10%，再跌多10%唔出奇，呢個跌幅相信喺十二至廿四個月內出現。」他又指，新盤開售要貼近二手樓價走勢，難獨善其身，新盤售價會有下調壓力。

陸東：回調兩成健康

儘管陸東認為樓市回調20%屬健康調整，而不是災難性下跌，但指：「港股比樓市更值得投資。樓有下調風險，買樓又要畀辣招稅 ，股市便宜，而好多藍籌的息率高達4厘以上，又唔使畀稅，何樂而不為？」

招銀國際策略師蘇沛豐表示，目前恒指估值不算貴，而且股票息率回報較租金回報高，以盈富基金（02800）為例，息率回報達3.5厘，相對住宅扣除管理費及差餉的淨租金回報低於3厘，同時買樓需承擔流動性風險及高的交易成本。在樓市下行壓力較大情況下，股票值博率較高，儘管短線港股或有回吐，但於22,400點小雙底「頸線」位可趁低吸納。

港股ADR周一早段個別發展，中移（00941）報93.497元，較港低0.353元；滙控（00005）報61.505元，高0.155元；騰訊（00700）報149.592元，高0.592元，按比例相當恒指微跌6點。