目前的香港樓市真是像霧裏看花，連不少有經驗的分析 員都看不清。大家心中都認為住宅樓價高得不合理。但是樓價偏偏就非常硬朗。上周的中原城市領先指數續創新高，與前周比較續升0.11%，與上月比較則升1.44%。

按差餉物業估價署的數據，面積160平方米以上（即最大或E類）的住宅，自九九年一月至一○年九月首次引入額外印花稅之前，樓價升幅達115%。面積40平方米以下（即最小或A類）的住宅，同期樓價升幅僅得52.5%。但自一○年十月至一四年底，E類住宅升幅放慢，四年來僅得23.1%。相反，A類住宅同期升幅卻有82.8%！

上周在美國聯儲局議息前夕，有主攻細價上車樓盤推出242伙，實呎價近1.7萬元，樓盤雖曾錄11宗撻訂個案，但一個晚上仍售出六成。另一邊廂，豪宅蝕賣個案一宗接一宗。大坑亦有豪宅錄得持貨八年帳面仍蝕千萬元的個案。隨着新盤供應持續增加，有分析員預期樓市勢將大瀉，有機會跌逾五成。

購買力不斷被消耗

筆者不認為樓市會崩瀉，但相信樓市現時已屬強弩之末。表徵有二。一是發展商提供最高35%二按；二是超細面積蚊型樓的出現。兩個徵兆都表示，發展商已意識到不少買家已付不起四成樓價的首期。如果購買力不斷消耗，樓市逐步下跌將是無可避免。

筆者認為，健康有持續性的樓市，必須有換樓活動。像現時，換樓活動極為稀少的市場環境，發展商以首次置業者為主要銷售對象，就難免逐步消耗市場有限的購買力。購買力最強的買家置了業，就要靠購買力稍遜的補上；購買力稍遜的置了業，就要靠購買力再稍遜的再補上，如此類推。因此筆者相信樓市會「陰陰跌」，而不會像九八年那樣一瀉如注。

有人會問，為何到現時為止仍未見「陰陰跌」？我的解釋是，市場潛在需求龐大，戰後嬰兒的下一代已屆適婚年齡，成家置業的需求不可輕視。由於額外印花稅打擊換樓，二手樓供應稀少，造成小型樓跑贏大市的局面。

至於樓價跌多少的問題，當然不易預測。但按筆者對香港樓市的認識，九八至○三年的大跌市，應是粗暴震盪樓市所造成，若然當天沒有賤售公屋，跌市根本不會出現。由於戰後嬰兒下一代的剛性需求，政府所能推動的新供應亦不算巨大，樓市若跌超過兩成，我會大感意外。