筆者認為美國早加息好過遲加，但基於外部因素的考慮，上星期聯儲局決定維持利率不變，但不加息對市場不一定是好事，上星期五收市美國道指和標普500指數分別下跌1.74%和1.62%。自○八年十二月聯邦基金基準利率維持於接近零水平以來，已經接近七年時間，利率水平之低，以及維持時間之久是史無前例。

利率水平人為地被壓低，其實是對資金擁有者的剝削，對放貸人來講，利率是借出資金所獲得的報酬率，利率過分不合理地被壓低不一定是好事，近年銀行持續削減開支的其中一個原因，是淨息差普遍收窄導致利息收入增長乏力。

銀行受害 存戶無得益

此外，依賴定息收入的退休人士也身受低利率之害，只好減少消費支出。低利率本應刺激企業借貸，但企業將借回來的平錢用來回購自己的股份，收縮股本而非擴張業務，超低利率令資金得不到應有回報並造成惡性循環。

今次簡評萬事昌（00898）中期業績，集團有以下資產和業務：

一、帳面值65.92億元的投資物業，主要包括位於九龍上海街的萬事昌中心，總建築面積有46,351平方呎；位於九龍寶勒巷的萬事昌廣場，總建築面積有61,269平方呎；位於香港仔興和街的大生工業大廈，總建築面積有81,720平方呎；以及在上海擁有182幢酒店式服務別墅及132個酒店式服務住宅單位，期內租金收入以及管理費收入分別有9,704.9萬元（下跌1.8%）和1,211.9萬元（增加20.7%）。

內地經濟放緩以及外資撤離中國對集團上海出租業務帶來壓力，集團位於黃竹坑道的舊總部大樓已完成地基工程，一幢30層高的新大樓預期於二○一七至二○一八年落成，租金收入短期缺乏增長空間。

萬事昌幾年後等收成

二、證券投資，集團持有帳面值9.02億元的高流動性股權投資，以及2.24億元的可供出售已上市債券投資，受惠上半年美國經濟好轉以及內地刺激經濟政策，股票市場錄得不俗升幅，股權投資公平值收益大增二十九倍至1.086億元，以及股息收入385.2萬元，債券投資帶來利息收入605萬元，但同時錄得公平值淨虧損601.9萬元，然而，下半年股票市場急轉直下，預期對集團的證券投資業務有不利影響。

三、集團持有現金及銀行存款2.92億元，計息銀行及其他借貸有12.29億元，淨借貸9.37億元，上半年融資成本1,285.8萬元。

集團每股資產淨值1.172元，以現價0.325元計算，市帳率只有0.277倍，歷史股息率有3.85%，過去三年股息持續增加，建議管理層減少證券投資，以償還銀行部分借貸。股價近期弱勢相信是反映投資市場動盪對證券投資業務的憂慮，現價估值便宜，但需要耐心等待二、三年才有更好收成。