投資SUN角度：地產股未必無運行

本來地產股屬息口敏感宜審慎，之不過，目前的投資環境錯綜複雜，資金看好美元強勢持續，與美元掛鈎的港元資產具「避風」作用，故雖然本地住宅樓價（特別是細價樓）年內見頂概率極高，但地產相關股份及信託基金可能有一段六至九個月的免疫期，個別基本因素穩健的股份表現仍能跑贏大市，投資者宜細心分析，因股制宜。

第三季以來，資金大舉撤出新興市場，正正是在美國利息正常化前率先進行拆倉。萬料不到遇上內地A股泡沫爆破，加劇新興市場震盪，令大量游資亂竄。市場一般預計，本周美國的議息決定，有機會引發新一輪動盪。

美息上調料緩慢

不過，即使考慮到新興市場處非常時期而延遲加息，但觀乎美國最新的經濟狀況，十月或十二月加息的機會甚大，反正踏出第一步後，預計加息的步伐將會極為緩慢，第二次加息可能在明年才會出現。更何況，市場已有一段時間為息口周期逆轉作準備，故真正出現時，未必會一下子出現極度恐慌的拋售潮。

反而，中國經濟風險及新興市場貨幣戰，更為市場所憂慮。近月，頻頻見到資金流入香港，港元需求強勁，金管局要多次市場注資，惟期間港股還是有波幅冇升幅，未見轉勢。

歸根究柢，流入香港的資金，並非因看好港股而流入，而是因為預計美元仍會維持強勢，加上多國貨幣貶值下，資金遂流入與美元掛鈎的港元避風頭。

雖然，資金避險可以來無蹤去無影，港元不動產未必太直接受惠，但避險功能亦不可以完全否定。從另一角度看，因為早作準備的利率正常化啟動而全數拋售香港地產相關股份，亦顯得不必要。

大摩及麥格理最近不約而同就香港地產發表報告，其中大摩預計，住宅樓價將由今年至今累升11%，但現時至年底可能會跌5%，明年則持平；而麥格理則預計，今年香港樓價見頂，年內餘下時間樓價跌5%，明年則平穩。顯見，兩家大行估計未來數月本地樓價跌幅溫和。

畢竟影響樓價的因素甚多，利率只是其中一環，在預期美國加息步伐緩慢下，對樓價的影響要警惕。反而，中港兩地經濟增長放慢，股市不景氣，對房地產投資意欲的影響值得關注。無論如何，從供需角度看，樓價調整會有，下跌幾多暫時難講。

領展息高可續揸

雖然利率周期掉頭回升，對於高息股而言並非好事。之不過，可見的六至九個月內，即使美國啟動利率正常化，加息步伐亦只會緩慢，只要高息股的業務收益能維持穩步增長，對食息一族而言，仍具吸引力。

以領展（00823）為例，經營的公屋商場及停車場，相信旅遊業不景氣對其影響有限，集團近年透過翻新及提升租客質素，效益不俗，盈利增長展望穩定，預測息率有4厘，可續持有。

再看現時地產股的財務狀況，整體而言比九七、○三及○八年的金融動盪期間的情況穩健，目前大部分地產股淨負債比率低企，且擁有穩健的經常性租金收入基礎。

信置（00083）過去兩年多均處淨現金流狀態，今年六月底止的手頭現金達137億元；長實地產（01113）一五年度預測淨負債比率約12%。相比之下，新世界發展（00017）、會德豐（00020）及嘉華（00173）一五年度預測淨負債比率較高，分別為43%、35%及32%，其中新世界的總利息覆蓋率僅2倍，若集中考慮息口因素，顯然較輸蝕。

依據麥格理研究報告進行的壓力測試，假設明年地產銷售由現水平跌50%、商業項目建築工程暫停以及延付土地款項的情況出現，以反映地產商以減少資本性開支來應付市場氣氛轉壞及價格大幅調整，以預測經營現金流/總利息開支比率而言，信置（27.8倍）、新地（5.7倍）及長地（3.5倍）都是相對穩健之選。