樓市再現「跌市密碼」！根據代理行數據，今年三月份全城50個指標屋苑中，有超過90%屋苑平均租金回報率按年下跌，而回報率低於3厘的屋苑大增兩倍至9個，其中馬鞍山銀湖．天峰回報率急跌17.4%至2.89厘，即使去年同期回報率唯一高於4厘的荃灣中心，按年大跌至約3.5厘，跌幅15.7%。面對入伙盤增加、二手樓價持續癲升，學者預期住宅樓租金回報會持續下跌，勢令樓市泡沫加速爆破，樓價最終有機會回落。

指標屋苑租金回報率下降

銀湖．天峰

荃灣中心
有學者預期住宅租金回報率會續跌，引發樓市泡沫，樓價最終或回落。

租金回報率持續回落，根據利嘉閣數據，截至今年三月份，全港50個指標屋苑平均租金回報率由2.63至3.54厘，去年同期則由2.7至4.13厘，反映4厘屋苑已消失，而去年平均租金回報率低於3厘的屋苑有3個，今年增至9個，升幅兩倍。

三月份該批指標屋苑中，佔46個平均租金回報率都按年下跌，跌幅介乎0.3至17.4%，其中銀湖．天峰跌幅達17.4%最多，回報率僅約2.89厘。新盤入伙增加，是令回報下跌的主要原因。世紀21奇豐梁榮貴稱，馬鞍山迎海入伙，兩房戶月租由約1.5至1.6萬元起，為同區租客增加選擇，雖然銀湖．天峰租金未見明顯下跌，但租賃成交放緩，現時兩房月租叫價約1.5萬元起。

奧運站租金跑輸樓價

樓價癲升亦是回報急瀉主因，奧運站柏景灣及帝柏海灣，平均租金回報按年跌16.9及14.7%，三月平均回報率跌穿3厘至2.81及2.9厘，去年同期兩屋苑回報率達3.38及3.4厘。香港置業文愛玲稱，兩屋苑樓價急升，個別兩房戶售價在一年升近100萬元，至目前逾800萬元，但同類單位月租，同期維持2.1至2.2萬元水平，令租金回報下跌。

荃中投資者佔比急挫

而最受投資者追捧的新界細價樓，數年前回報可逾5厘，今年荃灣中心租金回報已失守4厘，跌至約3.48厘水平。美聯梁仲維稱，該屋苑投資者入市比例，由30%跌至現時20%，屋苑入場月租約9,500至9,800元。而天水圍嘉湖山莊租金回報率亦跌至3.12厘，去年回報率有3.4厘。祥益蕭嘉偉稱，該屋苑目前兩房月租叫價約9,000元。

部分新界細價屋苑包括沙田第一城、大埔太湖花園及馬灣珀麗灣等，去年單月最高回報率曾高達4厘或以上，但該批屋苑三月份平均回報已跌至介乎3.19至3.48厘，其中太湖花園租金回報率3.19厘，較去年十月高位達4.21厘，已大跌逾20%。

湯文亮：樓市無大礙

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示，樓價升幅急於租值，令租金回報持續下跌，影響樓市；樓價過往升勢需有租金支持，但近年支持樓市發展的主因，僅為物業本身資產增值，投資者入市亦只看好物業升值潛力，此舉亦反映市民負擔能力減弱，薪金升幅遠低於樓價升幅，租金難望再升，最終造成樓市泡沫，對樓市並不健康。

許氏續指，預期租金回報會持續回落，當回報下跌至低於按息時，租金收入難抵銷供樓支出，樓價升勢失去租金支持，最後有機會回落。

紀惠集團行政總裁湯文亮稱，下半年樓市沒有大礙，豪宅將因更多內地人到港而上升，中型住宅亦因換樓而上升，最少保持平穩，細價樓可能作出回調，而早前說「爆煲」，只不過是語不驚人勢不休。