中國房地產市場低迷，內地房企紛紛尋找新的盈利增長點，大型房企排隊在境外布局，中小型開發商亦相繼倣效，冀捕捉商機。禹洲地產（01628）以香港半山堅道迷你豪宅為外闖頭炮，主攻本地高薪白領，項目最快今年推售，為公司帶來首筆境外合約銷售貢獻。奧園（03883）今年則首度踏足海外，夥澳洲地產商聯手打造高端住宅公寓項目，針對當地公民及新移民。

禹洲地產財務總監邱于賡（左）稱，堅道項目會用新穎設計，以適合香港用家。圖中為執行總裁蔡明輝。

禹洲冀在香港半山建迷你豪宅，初步計劃單位實用面積約二百方呎。

內房積極拓展海外

禹洲去年八月以約3.73億元購入堅道48號舊樓住宅物業重建。財務總監兼公司秘書邱于賡稱，上述項目涉及82伙住宅單位及三層商舖，針對有置業需求的中產人士，為令他們負擔得起，初步計劃單位實用面積約200方呎。

袖珍單位料賣600萬

綜合物業代理數據，近年西半山堅道及鄰近街道有多個新盤開售，已售罄的堅道38號瑧環，目前二手放盤實用呎價約2.7萬元起；至於鄰近的No.1加冕臺二手放盤實用呎價約3.2萬元起，其中一個實用面積約307方呎的高層單位，叫價約1,350萬元，實用呎價達4.3萬元。

有市場人士估計，按實用呎價逾3萬元計，200方呎迷你單位售價約600萬元，相信在中環從事金融業的高級白領或為潛在租客，以3厘回報計，月租可達15,000元，即實用呎租逾70元。

為吸引本地買家，邱于賡稱：「我們會採用新穎設計，戶型及外觀都會適合香港用家，外牆以弧形陽台設計，fashion（時髦）一點。」項目計劃於今年底至明年初推出，公司估計住宅部分可套現逾6億元。

禹洲去年整體毛利率為36.3%，邱于賡預期香港項目毛利率將較內地低，約20%，但淨利潤率較高，可望達15至20%，因香港融資成本及稅項皆較內地低，亦解釋為何公司首選香港拓展。

邱于賡續指，目前香港團隊規模有限，故冀先做好堅道項目，再物色周邊合適的物業，首選地點仍是西營盤，買地預算為4至5億元。集團亦會關注英國倫敦、新加坡及美國三藩市、紐約等稅制透明度高，適合中國人投資的城市。

奧園澳洲建高端公寓

奧園本月完成收購悉尼市中心一個重建項目，並與澳洲本土開發商Ecove合作，打造148套高端住宅公寓及兩個商舖。奧園持項目70%股權，Ecove持30%。

奧園副總裁兼企業融資及投資者關係總監陳嘉揚接受訪問時預期，項目取得當地開發許可後，有望於下半年推售，總貨值約4億澳元，有信心今年去化率達70%，即貢獻約14億元人民幣銷售；毛利率約25%，回報率跟內地相若。項目目標客戶群約八成針對澳洲公民或取得「綠卡」的居民。

事實上，不少內房如萬達商業（03699）、綠地等都已進軍澳洲，奧園為何仍要涉足澳洲房地產市場？陳嘉揚稱：「奧園仍是相對早期進入當地市場的內房，在中國移民潮及投資熱的背景下，澳洲在時差、環境、教育、政治、經濟各方面都成熟且有優勢，故首選澳洲。」