細價樓、上車盤,是樓市說不完的熱門話題。事實上,現階段細價樓的升勢驚人。反觀三房單位仍未追得上,尤其是規模宏大、戶型多元的藍籌屋苑,如沙田第一城、藍田麗港城及紅磡黃埔花園,三房戶「低水」情況明顯,比同屋苑兩房戶「抵住」。換樓人士一買一賣當中,所補差價亦比以往少,換樓人士或可抓緊時機換樓。

沙田第一城毗鄰城門河道而建,景觀開揚。

沙田第一城三房大戶逾八百方呎,廚房空間寬敞,一家大細可享烹調之樂。

沙田第一城貼市之選

麗港城自設大型商場。

麗港城貼市之選

目前黃埔花園三房戶實用呎價約1.3萬元。

黃埔花園貼市之選

自政府限制樓按成數及推出雙倍印花稅(DSD)後,資金湧入細價樓,細單位呎價屢創新高。直至昨日金管局再出招,方可能有冷卻迹象。不過,呎價明顯落後的三房大宅,則早已有買家趁機換入優質三房大宅,早前荔枝角美孚新邨就有大戶創新高以逾1,800萬元易手。

盤源充足 可追落後

綜合各區代理消息,細單位過去一年獲市場瘋搶,不但樓價飆升迅速,盤源亦大量消耗,現時選擇不多。相反三房戶備受市場忽略,加上近年換樓成本增加,交投量遠低於細戶。因此,三房戶呎價升幅不及細單位,而且盤源充足,近期更由於呎價相宜,吸引買家注意,睇樓量升一至兩成。今期《CASA置業安居》就為讀者深入上述三大屋苑,發掘「低水」三房大宅。

向以上車盤聞名的沙田第一城,其實也有實用面積廣逾800方呎的三房大戶,現時不乏實用呎價低於1萬元的選擇,較細戶低逾三成。希望平價換入市區盤的買家,可考慮麗港城,由於受惠東九龍發展計劃,前景備受看好,現有三房連套房戶叫價低至668萬元,實用呎價較兩房戶「低水」一成。Budget較多的買家不妨入市黃埔花園,自設大型商場,更是未來鐵路盤之一。

沙田第一城:有露台 價平兩房40%

細戶屢創新高的沙田第一城向為本港熱門上車屋苑,其三房大戶備受忽視,實呎叫價更比細戶低三至四成,是新界的相宜升「呢」之選。

屋苑的三房大戶為數不多,實用面積普遍800餘方呎,屬三房連套房設計,最大賣點是屋苑獨有的露台,間隔四正,廚房內有工人房,迎合家庭成員較多的買家。該類物業大多貼近大涌橋路及城門河道而建,不乏單位坐擁河景。

戶型大嗌800萬

世紀21奇豐物業分行經理李嘉文指出,沙田第一城二月份所錄的10餘宗成交,全部為兩房及細三房戶,成交實用呎價介乎1.2萬至1.4萬元不等。相比細戶呎價高昂,愈見大戶呎價低水,現時貼市價放售的10個大三房戶,最平入場為33座低層戶,單位實用面積853方呎,是屋苑最大戶型,業主叫價僅800萬元,實呎低至9,379元,呎價較細戶低逾三成。

麗港城:東九上班最就腳

自成一隅的麗港城,雖然交通未及同區港鐵上蓋物業滙景花園方便,可是受惠東九龍起動計劃,麗港城樓價亦靜靜起革命。世紀21康聯地產客戶經理康向斌透露,麗港城鄰近觀塘、啟德一帶,受該區上班的打工仔追捧,現樓價比滙景花園低約1至2%,惟對比上車屋苑淘大花園及德福花園,麗港城則低水逾一成。

三房放售50個

他指,以往麗港城三房戶平均呎價高於兩房戶,惟近年細戶受捧,樓價表現逆轉,現時三房戶實呎徘徊1萬元,兩房戶早已高逾1.1萬元,樓價相差約一成,促使查詢三房戶買家比例上升。

他透露,麗港城現約50個三房戶放售,全數屬於三房連套房單位,最抵的入門版為1座低層戶,實用面積687方呎,目前以668萬元放售,實呎低至9,723元,屬低市價放盤,其餘三房戶叫價均逾700萬元。

若然要大一點的單位,屋苑還有實用面積逾700方呎的大三房戶,最平選擇是1期4座低層H室,實用面積748方呎,可供睇樓,外望麗港公園景,業主以760萬元放盤,實呎僅逾1萬元。屋苑最平的海景三房戶則是11座中層H室,外望郵輪碼頭煙花海景,但叫價高達840萬元。

黃埔花園:入場費780萬起

黃埔花園是東九龍最大型的住宅項目,屋苑佔地廣闊,其內有兩大商場、眾多商店及食肆,未來更有鐵路通車,利好樓價表現。

利嘉閣助理分區經理陳維進透露,黃埔花園近月兩房戶交投暢旺,盤源短缺,三房戶佔放盤量比例上升至逾六成。屋苑現時兩房戶實用呎價達1.5萬元,三房戶約1.3萬元,兩者差逾一成。

望海實呎萬四

陳維進指,屋苑現有10餘伙貼市價的三房盤源,入場費為780萬元;而居住質素較優質的11期10座中層F室,實用面積639方呎,以三房連套房設計,單位方位向東南,又屬中層,因此樓價高入門單位30萬元,至810萬元,惟實用呎價僅12,676元,仍比三房戶市價平。

事實上,買家可考慮面積更大的大三房戶,尤其是第7、第9及第10期物業,三期物業位置鄰近海旁,叫價較抵的7期5座中層C室,實用面積954方呎,由於前方是高廈海名軒,故只有少量海景,雖然叫價1,400萬元,實用呎價達14,675元,但仍比兩房戶低逾2%。

換樓須知:預留辣稅注意按揭收緊

雖然近年樓價大升,卻不是每個業主都會笑逐顏開,由於置業成本也水漲船高,令不少有換樓需求的業主深感困擾。尤其是實施雙倍印花稅(DSD)後,稅率較以往增加一倍,最高稅率由交易額的4.25%調高至8.5%。以樓價800萬元為例,以往稅率3.75%,現時則要繳付7.5%達60萬元。同時亦要注意金管局昨日加辣後的按揭成數轉變。

另買家還要留意,傳統藍籌屋苑樓齡大多逾二十年,裝修費用也是成本之一。業內人士透露,雖重鋪地板及牆身的花費不多,惟浴室及廚房的水、電設備所費不菲,即使基本裝修,費用普遍由20至30萬元。