樓價升勢之勁，真是鐵證如山。差餉物業估價署昨日公布，去年全年私人住宅樓價指數狂升一成三，但這只是表面數字而已，因為四百三十一呎以下的細單位飆達一成五，遠遠拋離中、大型單位升幅。

近年細價樓出現瘋狂追落後，主要來自上車客入市，由於購買力跟不上樓價升幅，愈是想買樓，便要選擇層次較低的物業，造就不少「公屋王」及「居屋王」。這種紛紛以癲價入市的現象，背後反映對未來樓價易升難跌的預期，其實是非常不健康及危險，結果是負擔愈來愈重，居住質素卻愈來愈差，抵禦經濟風險的能力更弱。

上車盤難求，買家難以負擔港島的傳統市區樓，只好轉往新界追落後。去年整體細單位樓價指數升一成五，其中新界及九龍區「上車盤」則分別升近兩成一及兩成，明顯高過港島區的升幅。細價樓一年升兩成，火速推升樓價超越三百萬元大關。在一三年底，仍有兩成私樓成交價在三百萬元以下，去年底的比重急跌至一成二，細價樓普遍已不再細價。

金管局官員最近表示，若樓市繼續升溫，不排除再推出逆周期措施，以保障銀行體系穩定。自○九年以來，金管局推出多輪逆周期措施，其後樓價一直順勢而上。金管局每次出招，只短暫凝住購買力，由於「辣招」將投資者趕絕，市場由用家主導，購買力看來更加實在，樓價更容易逐級築底而上。若政府未來進一步收緊按揭成數，恐怕只是增加上車客負擔，而非令樓價變得更容易負擔。

細價樓升勢迅速蔓延至居屋及公屋市場，粉嶺公屋成交呎價逾一萬一千元，貴得令人咋舌。一月份二手公屋成交六十二宗，總成交金額超過一億二千萬元，即平均每間公屋售價達二百萬元，很多樓王更是迷你單位，買家形同住進大一點的劏房。不難想像，就連有能力上車的都只能蝸居於迷你單位，社會上的劏房問題又怎可能得到解決？

香港土地供應及住屋需求無疑是存在嚴重落差，土地及房屋供不應求，令樓價及租金不斷上升。過去五年，私人單位平均每年落成量只有一萬一千多個，未來五年年均預算則有一萬四千多個，較前五年增長三成。預期住宅供應增加，應給大眾一個美好願景，可惜數據卻顯示遠水救不了近火，市民寧願冒險也堅持入市。

美國加息步伐固然左右着香港樓市走向，可是現在加息的變數愈來愈多，因為多個國家先後加入量寬放水行列，勢加速環球資金流竄，令本港樓市受更多不明朗因素影響，困局短期內難望解決，對上車客相當不利。若然上車客追落後的現象持續，細價樓買少見少，往後還能買甚麼？如硬要入市，恐怕愈來愈脫離本身的負擔能力，風險更高。