今時今日的投資致富方法多到數不完，偏偏有人獨愛買入海外「磚頭」，難度真係「隔籬飯香」？今次請來來自台灣的物業投資「達人」，買「磚頭」經驗豐富。今期就由佢教你如何揀選優質外國樓，換取更高的投資回報！

台灣買家Andie對投資海外樓甚有心得，去年出售的港、台物業平均回報達七成。

李小姐（Andie）是台灣姑娘，近年選擇定居香港。年紀輕輕便擁有近十年的物業投資經驗，物業遍布港、日、美、泰等多國，更曾靠投資台灣物業取得逾倍回報。

她本身經營財務投資公司生意，直認喜歡物業投資的年期較長，毋須時常掛心；認為買樓與買股票不同，樓價跟大方向走，少有如股票般個別發展。

她又指，「我對建築一直感興趣，自己有自學室內設計，試過幾次為『日久失修』的二手物業在出租前重新裝修，出租回報可多一成。」

因應當地市況揀物業

Andie指出，投資海外物業最大的好處是分散風險，資產不會因自己國家經濟衰落而遭受大幅貶值，但在投資前卻需更認真分析和研究各國的政策、人口變化及經濟情況，尤其要留意他們的貨幣走勢、物業管理制度、外匯管制等。

她表示：「例如柬埔寨是很有潛力的市場，但制度卻相對地欠完善，令投資風險大增；西班牙的樓價雖已由高位下跌了近半，物業升值潛力非常大，但該國的稅務成本卻非常高。因此，我目前仍未有投資這兩國。」

在亞洲國家中挑選投資地區時，她通常會以治安、交通、教育「樣樣兼備」的主要大城市為主，如曼谷和東京。

她解釋，「因為日、港、台、韓等地區的出生率很低，投資二線城市或面臨人口減少的風險，繼而影響出租率。不過，若投資如英、美般的大國，當地大城市比較多，二、三線城市的投資反而更為划算，買家之間的競爭亦較少。」

然後，就是透過網絡與潛在租客或可信賴的當地中介公司保持緊密聯繫。Andie稱，會盡可能到當地考察一轉，但現今網絡發達，不用凡事親身飛到當地進行。而她最強調，是買入物業的整個過程最好在兩個月內完成，因投資環境會隨時間改變，拖得愈久，對買家愈不利。

了解民情助提高回報

若想提升出租的機會及回報，了解當地風土民情原來也相當重要。Andie稱，「以亞洲為例，日本人要求屋內設備要一應俱全，注重各種家電的品牌；香港人較重視單位的風水和採光；台灣人則較喜歡樓底高的單位。」

她表示，旗下物業組合以日、泰、美三地的淨租金年回報較高，約為6%，港、台則分別只有逾3%及逾1%。鑑於後兩者的租金回報相對低，樓價高速增長期亦已過，加上預期美國加息對本港樓市有影響，所以她去年決定「買三賣三」：沽出已持有三至五年的港、台物業，平均投資回報達70%；同時買入位於日本及美國的三個物業。「歐洲市場是我下一個密切留意的目標。」

海外物業投資策略

•主力投資亞洲國家/地區大城市，英、美等大國則主攻二、三線城市

•由籌劃至買入物業，應限制於兩個月內完成

•善用網絡，與中介及租客保持聯繫

•善用物業貸款，可降外匯兌換成本

資料提供：物業投資者李小姐