居屋向來為私樓與公屋市場中間的一層置業階梯，房委會為居屋第二市場提供折扣優惠，協助市民以較少的首期入市上車，再透過樓換樓升級置業，讓物業市場得以流轉。

市場細價盤源稀少下，用家不惜高價入市搶購居屋。

近日不少報道指居屋樓價升幅顯著，對比私樓甚至有過之而無不及。市場人士普遍歸咎政府一三年中推出的「白居二」政策，間接將居屋樓價推高，增加市民上車難度。筆者認為，近年居屋價格上升，歸根究底是供求失衡，以及一系列樓控措施扭曲市場生態所致。

以往私樓與居屋市場一向平衡發展，不過礙於高樓齡居屋相對較難獲批長按揭年期，而且居屋需補地價後才可於市場自由買賣，欠缺靈活，因此居屋市場買賣佔整體樓市成交的比例一向偏低。

自從一一年金管局推出第四輪的收緊按揭措施起，置業階梯日漸收窄，究其原因，住宅按揭貸款成數持續下調，監管機構再將按揭保險計劃下的住宅物業價格上限由680萬元調低至600萬元。

換言之，市場上只有600萬或以下的物業才有機會獲取高達物業市值九成的貸款，措施變相將資金有限的買家推向細價物業市場，資助房屋因此亦成為追捧的對象，令成交量及價格有增無減，促使居屋及夾屋等物業價格日漸趨向「私樓化」。

樓市措施須合時宜

由於物業價格穩步上揚，細價物業可謂買少見少，政府多年前將200萬元以下物業的印花稅劃一為100元，以減低上車客的置業負擔。

然而物業價格持續上升，200萬元以下物業幾近絕迹，因此有學者認為該想法現時已經不合時宜，建議政府考慮擴大至較高價格之物業。

筆者認為，樓市瞬息萬變，不論印花稅或收緊按揭成數等措施，有需要適時檢討政策，因應市場作出相應調整，從而達致市場平衡發展。