本港樓市去年的表現可說令「看淡派」全軍覆沒，不僅未有如年初時所預期般下跌，整體二手樓價全年升幅逾一成，細價樓更出現井噴式爆升，位於新界的上車細單位，樓價升幅最為驚人，反映本港樓市剛性需求之大，令置業人士別無選擇。展望今年，樓市的確存在不少隱憂，但需求長期偏緊，大跌可能性也不大，至於是高位橫行抑或有序向下，要視乎經濟環境是否出現突變，市民入市與否當然要量力而為。

政府在二○一○年推出辣招稅為樓市降溫，可惜收效不大，幾年來樓價大漲五成，升勢更由豪宅蔓延至中細價樓。去年樓市小回後大漲，五月突然宣布微調辣招，細價樓的升幅更如脫韁般狂飆，新界樓由於價格較低易於上車，頓時成為搶手貨，指標盤實用呎價過萬元的比比皆是，反映需求之大，由此可見主導樓市走向的最關鍵因素，始終是供應能否追得上需求。

在二○○九至一一年，本港私樓動工量平均一年不足一萬一千伙，未來供應偏低是支持樓價上升的主要因素。不過，近三年動工量已大升逾五成，並開始陸續以樓花形式預售，加上現時樓花銷售期可延至最長三十個月，直接令樓花供應上升，難怪去年發展商積極推盤，市場出現新盤排隊開售潮，新界區今年一手供應估計有近萬伙。

從樓市的長遠供應層面分析，政府希望維持略高的住宅供應量，根據剛公布的長遠房屋策略，未來十年的目標供應單位是四十八萬個，當中十九萬個是私宅單位，每年是一萬九千個，政府亦估計未來數年每年私宅的潛在供應達一萬八千五百個，從樓花實際供應及政府的計劃供應量而言，應可略為滿足市場熾熱的置業需求，但能否為樓市降溫，則並非必然。

本港樓市已進入九七高峰後最長升浪，現今仍未有確切迹象顯示到了牛市末期。根據地產代理數據，二手市場缺盤情況短期不會改善，新界區一手供應增加只會助長上車熱潮，繼而進一步刺激樓價上升，加上近期重推居屋反應熱烈，可見市場對細價樓上車的需求有增無減。居屋銷售認購熱烈，相信短期內會令一般市民渴求置業的意欲更為高漲，帶動今年樓市持續興旺。

市場早前預期美國結束量寬後重新踏入加息期，可以壓抑本港樓價，但隨着聯儲局表明未來幾次議息都不大可能加息，加上油價回落，美國加息空間勢必收窄，港息調升的時間及幅度亦會受到制約，將會是樓價在高位橫行的主要支持因素。無可否認，本港樓價去年意外地大升，就算今年升勢收斂，但從經濟基本因素及供求關係分析，樓市仍有顯著調整的可能性，尤其當本港經濟停滯不前，風險將更高。