細單位樓價升幅嚇人，租金升幅被明顯拋離，回報率持續下滑，終跌至僅3厘的歷來新低，較過往同類單位回報高達5至6厘多，低超過一半；屯門大興花園等細價盤去年底回報還有近4厘，但失去內地學生租客支持，至今已下跌約0.6厘至3.3厘。

細單位近日樓價飆升，租金升幅明顯落後，不少細價屋苑回報率均持續下滑。（資料圖片）

部分屋苑一年樓價與租金升幅

細單位平均租金回報率

細價屋苑低回報成交個案

過往細單位入場費低，租金理想，回報必定跑贏其他中上價樓，故為「穩陣」派的投資工具，據差餉物業估價署資料顯示，實用面積431方呎以下小型私人住宅單位，於○三年沙士期間，租金回報率曾高達6.5厘，但今年九及十月同類單位的租金回報率，已跌至3厘的歷史低位，較面積753至1,721方呎的中、大型單位的2.6及2.4厘回報率，僅高出約0.4及0.6厘，買「磚頭」變得不再保值。

330萬樓月租九千

近期屯門部分細單位租金回報跌幅大，利嘉閣葉瑋珩稱，大興花園今年樓價突破300萬元，現時入場費由約330萬元起，較去年底約260萬元，已上升約27%，但同期租金僅由8,500元增至約9,000餘元，而租金回報率就由3.9厘急降至3.3厘。

入伙單位數目增加，拖慢租金升勢。世紀21奇豐梁榮貴稱，馬鞍山新港城實用面積363方呎兩房戶，過往租金回報達4厘，但隨着樓價急升，入場費由去年底約360萬元升至430萬元，另受入伙盤迎海等影響，區內租盤選擇較多，租金升幅放緩令租金回報跌至3.6厘。

內地學生租客減少，粉嶺區租市轉淡。六福行吳家榮稱，粉嶺中心近日細單位呎價已破萬元，暑假失去內地學生租客，區內租金升幅較往年減慢。據了解，現時粉嶺中心兩房戶入場費達370萬元，以月租約9,500元計，租金回報率險守3厘。

回報不排除見一厘

浸會大學副教授麥萃才指，買賣物業有投資成分，但租樓一定是用家，故升勢並不相同，出現樓價升幅急於租金下，回報下跌，需求帶動下，細單位樓價有機會再升，回報率將繼續回落，恐怕會如豪宅般，回報跌至1至2厘水平；而辣招稅項下，收租成本增，現時人民幣回報亦理想，料買樓收租比例續減少。