差餉物業估價署最新公布,本港整體住宅樓價指數連升六個月,九月份破頂再按月升百分之一點八,但升勢較八月份略為放緩,加上近月本港政治亂象頻生,以及外圍經濟相當不明朗,會否令樓價臨近強弩之末,回調機會增加,值得警惕。

住宅樓價在今年首九個月升達百分之八點四,可是同期的租金升幅只有百分之三點六,反映租客的承受能力已相當緊張。由於租金明顯追不上樓價,欠缺了重要的投資回報作支持,樓價就算站得穩,恐怕也屬位高勢危。

政府辣招早已嚇退炒家,買樓收租的中長線投資者料也愈來愈少。綜觀所有面積的私人住宅回報率,一直以四十平方米以下的細單位最值租,回報率高於中、大型單位,但細單位的回報率,亦由之前的三點一厘下降至九月份的三厘,原因相信是今年細價樓升勢強勁,拖低租金回報率。假若回報率跌勢蔓延至中、大型單位,將會削弱樓價上升動力。

現時私樓租金回報僅得兩至三厘,業主尚要負擔差餉及管理費等成本,還要承受樓市及經濟下行的風險,回報與風險愈來愈不成比例。看來正是這原因,近年港人即使冒着匯價波動的風險,也要隔山買牛湧往海外置業,尤以入場費低至幾十萬港元的日本樓最為火熱,從另一個角度顯示港樓已升至高得不合理的水平,租金回報則跌至低得不划算,無謂勉強在港入市。

近年本港樓價主要由中、小型單位帶動,但這股動力總有衰竭之時。現在實用面積低於二百平方呎的一手私人住宅陸續應市,入場費雖動輒兩、三百萬元,在家人的財政幫助下,部分年輕人仍能勉強上車。此外,政府部署年底前推出逾二千一百伙居屋,售價介乎百餘萬至三百餘萬,雖為兩年樓花,以及白表比例上限四成,仍總算為「夾心中產」帶來一絲居者有其屋的希望。

長遠而言,港府增加土地供應的目標明確,投資者沒理由要對着幹,用家如非有急切住屋需要,看來亦無必要急於置業。今年首三季私樓落成量較去年全年多逾四成,未來三至四年潛在一手供應達七萬四千伙,打破歷年紀錄,亦是連續六個季度在七萬伙以上,反映未來供應趨向穩定。市場價格升跌永遠是看供求,樓價仍見企硬,會否只是時辰未到?

事實上,本港樓市還有兩大潛伏隱憂。首先是美息走勢,雖然無人能夠預測聯儲局的加息步伐,但肯定的是美息不可能長期近零。此外,持續逾月的佔中,對經濟構成的打擊陸續浮現,營商環境急速惡化,企業失單兼考慮削減人手,金融投資亦被波及,幾可肯定進一步拖低經濟增長。很明顯,支持樓市的基本因素正在轉壞,相信更多準買家都會停一停、諗一諗。