港鐵（00066）再度推出嘅大圍站上蓋大型商住發展將喺今日截收意向書，市場最關注梗係條款會唔會有更改啦。劉Sir相信發展商都會拎番張「入場券」了解條款，預期截意向反應唔錯。不過，項目投資額唔細，市場相信會好似觀塘市中心重建項目咁，唔少財團會夾份入標，同兩年前大圍站只係得大型發展商獨資競投好唔同。市場亦預計，項目地價會跌至約81.1億至108.1億元。

林晉超認為，今日截收發展意向書的大圍站上蓋項目（箭嘴示），競投反應將會不錯。（資料圖片）

大圍站上蓋發展資料

林晉超

今次大圍站項目未有應市場要求「斬件」推出，項目佔地約52.11萬方呎，總樓面約270.2萬多方呎，當中未包括首次招標時須附設約16萬方呎樓面嘅專上學院。至於住宅樓面就維持約205萬方呎，提供大約2,900個單位。

地價或雙位跌幅

劉Sir知道，項目首次推出時收到15份意向書，包括長實（00001）、新地（00016）同埋恒地（00012）等大型財團，以至永泰（00369）及南豐等中小型發展商都有遞交。當時補地價高達127億元，總投資額要290億元，但只可以擁有商場一半權益，最終只有長實、新地及恒地以獨資形式入標，項目亦因而流標收場。

韋堅信測量師行林晉超覺得，發展商都想知道項目最新條款，相信截收意向反應會唔錯，佢認為依家樓市基調同埋發展風險，同兩年前經已唔同晒，預期財團投標參與度以及組合會出現更多變化。佢仲估計項目地價會比起首次推出時，會出現最少雙位數嘅跌幅。

另高緯環球張翹楚都話，同屬大型發展嘅市區重建局觀塘重建項目係唔錯嘅「借鏡」，合作條款及發展期限都可以參考，但相信大圍站項目改用「一口價」形式招標機會唔大。市場估計項目地價亦減至介乎約81.1億至108.1億元，每方呎樓面地價大約3,000至4,000元。

近期興合組競投

其實最近政府推出具有一定規模嘅發展項目，都有唔少合組財團參與競投，好似近排重推出嘅觀塘市中心重建項目，放寬咗競投財團合作模式後，就順利由信置（00083）牽頭財團投得。