六月底起有多個內地城市陸續放寬住房限購令,在46個有實施限購令的城市中,目前已共逾半正式或傳聞確認鬆綁,受消息刺激,沉寂多時的一眾內房股近期大升。雖然市場憧憬有更多城市陸續宣布解禁,但如今買入內房股會否接火棒?以下由基金界、證券分析師及地產代理貼市解構。

內地陸續放寬住房限購令,對樓市及房企有多大影響 ,還要拭目以待。

李家炘表示,中央不會讓地產業變得太差。

張錦成預料內地下半年樓價及交投將穩定上升。

基金界:估值偏低內房股長線看好

根據國家統計局公布的數據,中國70個大中城市中,有55個城市六月份新建住宅樓價按月下跌,數字較五月急增20個。海口、蘇州、杭州等多個城市自六月底起先後確認放寬限購令。管理總值超過10億美元亞洲股票的國泰康利資產管理,其聯席投資經理李家炘表示,公司的中國股票基金在第二季開始增持內房股,板塊佔比由4%增至7%。

國策扶持 毋須悲觀

他指,市場之前預期內地樓價會大跌,對內房股的前景非常悲觀,使它們的估值偏低,但年內樓價只跌了幾個百分點,故在內地城市放寬限購令和銀行增加按揭貸款的刺激下反彈。

他又指,目前只有少數城市未撤銷限購令,故預期市場對再有內地城市放寬限購令的反應會漸減,除非中央推其他措施刺激樓市,內房股短期難再爆升。但隨着城鎮化,內地房屋需求不斷上升,故相信內房股長遠一定會有上升空間。

李家忻表示,地產是中國經濟重要產業,牽涉水泥、鋼鐵等多個行業,故認為中央不會讓地產業太差,毋須對內房股太過悲觀。他又指,選擇內房股時會偏向買入負債率和融資成本較低的企業。

他指,一間房企負債率太高是財務管理不善的表現,一旦現金流出現問題,便很可能破產。他亦會留意企業所建的單位是否切合市場需要。

證券界:供應過多幫助有限

熟悉內地樓市生態的輝立証券研究分析員陳耕指,地方政府放寬限購令只不過是停止壓抑需求,讓地產行業在市場化環境下運作,並不表示會大力支持地產行業,能持續增長的新型行業才是政府大力扶持對象。

他稱,內地很多地方都有住房供應過多的問題,整個地產行業現處調整階段,故料措施不會對樓價和樓宇銷售量有太大的刺激作用,而改變增長下行的趨勢。

房企勢掀淘汰潮

雖然他認為放寬限購令對樓市的刺激不大,但相信措施對內地整個房地產業有深遠的影響。

他稱,在自由的市場下,各地產企業間的競爭會轉趨激烈,大型企業的優勢會愈來愈強,很多中小型地產企業會被淘汰。他指,放寬限購令和滬港通等政策,短期對內地大型以及中小型地產股的股價都有刺激,但長期來說,大型房企淘汰中小型房企是大趨勢。

他指在選擇內房股時,還是看企業的銷售數據較重要。例如龍頭之一的中國海外(00688)上半年營業額按年上升54%至495.7億港元,盈利按年上升18%至130.2億港元。

另萬科企業(02202)今年首七個月的銷售面積達958萬平方米,銷售金額為1,142.3億元人民幣,分別按年上升14.8%及17%。

地產界:住宅新盤 料價量齊升

美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成表示,近期內地二、三線城市的樓市重現生機,料下半年全國一手住宅樓價及交投量齊齊上升。

中小城市交投增

二、三線城市的取消限購政策愈演愈烈,當中濟南、蘇州、杭州等逾十個城市已有官方發文公布取消限購令。張錦成表示:「二、三線城市的交投明顯增多,成交個案平均散布於不同地區,一手成交量較數月前增加一至兩成,主要為一百平方米以下的住房。反觀一線城市,包括北京、上海、深圳、廣州的成交量就沒有太大改變。」

他稱,雖然四至六月為樓市淡季,不過受到內銀放寬首套住房按揭貸款,及限購鬆綁的政策配合,內地樓市交投量在七月中逐漸增加,「原本有能力惟無資格買樓的人重投樓市,加上銀行按揭貸款放寬,針對首套住房貸款作調整,所以大部分買家都是首次置業、買樓自住,較少有投資目的。」

對於部分城市的放寬限購是「只做不說」或以口頭傳達方式進行,張錦成指,暫時未見有暗地裏鬆綁的情況發生,現時一切以官方正式公布作準,以保障買賣雙方利益。

他指,內地上半年樓價不升反跌,幸好受限購鬆綁及下調房貸刺激,料下半年樓價及交投將穩定上升,一手成交量將較上半年有兩成漲幅。