中小型住宅缺盤，樓價搶高，過往被熱捧的豪宅去貨轉慢，發展商為增發展利潤及降低賣樓風險實行「去豪宅化」。城規會去年底已收到至少6宗由「大單位變細單位」的「縮則」申請，加上部分同時申請放寬發展密度，令該6個項目伙數增逾3,100伙，料該批項目總市值增逾60億元，市場料短期內新盤會掀「開細則」潮。

油塘灣綜合發展「縮則」後可提供單位增加逾千三伙。（資料圖片）

YOHO MIDTOWN兩房實用呎價較大單位貴9%。

近期申請「縮則」住宅發展項目

部分屋苑兩房及三房成交呎價比較

細價上車盤需求大，提供中小型單位為主的新盤，去貨速度明顯較理想，自然有更大加價空間，故辣招下打造中小型住宅項目已成大勢所趨。同時政府為增加住宅供應，將部分地區的發展密度放寬，亦造就不少未動工的項目，可申請增加發展密度。

新地南生圍勁縮七成

據本報統計，城規會去年底至今已接獲最少6宗縮則申請，以新地（00016）表現最積極，佔3宗申請，縮得最誇張為元朗南生圍項目，該集團完全放棄獲批洋房方案，申請放寬一倍發展密度並作中小型住宅發展，令平均每伙面積勁縮71%，至581方呎，單位量激增六倍至455伙。

同屬該集團的屯門星堤2期及沙田香粉寮住宅項目，最近亦先後提出開細則申請，分別提出縮減單位面積約53.8%及38.4%，計劃提供平均面積約594及424方呎的中小型單位，單位數量分別大增3.3倍及62.4%，至1,044及1,325伙。另恒地（00012）油塘灣大型綜合發展早前亦提出縮減單位面積約兩成，至每伙約645方呎，伙數增加約1,325伙，至6,556伙。

而近期上車屋苑的兩房戶，呎價普遍較三房戶高出約5%，市場人士表示，若以此溢價推算，估計上述申請縮則的6個發展項目，計及放寬密度因素，總值料將因而增加逾60億元。

舉例上述原定發展洋房的南生圍項目，總樓面約13萬方呎，以呎價1萬元推算，總值約13億元，項目若成功申請放寬密度作分層住宅發展，以呎價8,000元計算，項目總值將增逾8億元，至逾21億元。油塘灣項目住宅樓面逾420萬方呎，假設項目呎價約1萬元，以最近細單位較大單位呎價高出約5%，項目總值料將增逾20億元。

兩房呎價普遍超三房

事實上，據最近二手成交資料，其中元朗YOHO MIDTOWN本月登記成交單位，兩房平均實用呎價約1.02萬元，較大單位錄得平均實用呎價約9,350元，高出約9%。至於最近沙田第一城錄得的兩房登記成交，實用呎價均高於1.1萬元水平，亦較三房單位為高。

高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，站於發展商立場，在辣招下發展中小型單位會有較多實客，出貨較大單位容易，發展商主力打造中小型單位正好反映市場需求。他認為，提供中小型單位最大好處，是出貨及資金回籠會較快，時間上一定有賺，同時風險較銷售大單位為低。