如果說股市有所謂五窮六絕，對本港樓市而言便完全不合適，因為樓市正值「小陽春」。雖然政府只是微調「辣招」，放寬雙倍印花稅的換樓期限，卻刺激上車盤湧現搶購潮，一手新盤銷售亦非常暢旺。可是，政府昨天公布新一季賣地計劃時，明言下半年土地供應將較上半年多，意味着未來房屋供應有增無減，而且隨着利率趨升，應跌未跌的樓市恐怕難逃下跌周期。

○三年以來，香港實行的勾地機制變相限制土地及房屋供應，落成量遠遠追不上需求，樓價焉能不升？再且，香港要維持聯繫匯率，被迫跟隨美國的量寬政策，把利率壓至低於通脹，變成實質負利率，加上內地熱錢源源流入，造就近十年的地產大牛市。然而，如果以歷史為鏡，不難看到狂牛每每結束於最癲狂的時候。因為造就今次大牛市的四大因素，包括利率、供應、經濟及政策都起了重大變化。

根據政府數據，兩年來批出五十九幅住宅土地，合共可建一萬九千個單位，加上今年底將重推停建十多年的新居屋，首批估計逾二千伙，連同規劃下的公屋建屋量，整體房屋供應將遠超過去多年的數目。當然，計劃歸計劃，供應量如何，最終要視乎實際建屋量。

不過，按政府最新公布，今年全年供應的土地，目標可建一點八八萬伙，上半年推出的地皮涉及八千二百伙，即是下半年將逾一萬個單位的地皮應市。政府並重申不會撤銷辣招，以免向市場釋放錯誤訊號。由此可見，本港樓市長久以來供不應求的現象，將會從此改寫。

另一影響樓市因素是利率走向變得嚴峻，市場共識是聯儲局今年內實現停止買債，並有很大機會在明年啟動加息，由於房地產對利率特別敏感，風險持續升溫。現時市民買樓的供款佔入息比率約百分之五十六，高於過去二十年平均數，若利率上升三個百分點，比率將增至百分之七十三，越過警戒線。

去年推出的港鐵天榮站項目，以及今年推出的大埔白石角地皮，先後遭遇流標，反映發展商出價趨向保守，就算要增加土地儲備，也會非常具選擇性，這種取態反映他們對後市審慎，並非一面倒睇好。相反，小市民則容易犯上後知後覺的毛病，以為近日樓價只升不跌，尤其受近日的小陽春氣氛影響，不明白樓市周期的獨特性。

地產有別於其他流動性高的投資工具，特性是價格變動周期每多「歎慢板」，原因是受租約鎖定租金，升跌未能即時在市場反映。不過，本港租金回報率已降至歷史低位，是其中一項可能見頂的訊號，近日銅鑼灣等旺區吉舖增加，高價搶舖已不復再。

此外，本港經濟放緩，首季實質增長只有百分之二點五，第二季情況亦不樂觀，而且由於零售消費表現疲弱，政府已預警將下調全年經濟增長預測。由於種種不利樓市的因素正在增強，不排除當近日的虛火把購買力消耗之後，市況很快便會出現逆轉。