力求增加供應 賣地削價換量

事件刻下至少有兩點效應：一是為了力求增加供應，政府已被迫跪低，以價換量，勢必影響後來賣地的出價和成交；二是市區地與新界地估值分化，因為供地重點在新界，短期新界樓價受壓，長期則由新界樓跌價帶動市區樓價下調，新盤開售可能率先反映這個分化趨向。

很明顯，樓市如何發展，已成為施政眼前之疾，問題的關鍵在於增加供應顯然說易做難，一方面動用熟地社會壓力重重，另方面開發新供應有如遠水不能救近火，而增加供應已日趨緊迫。因為辣招遏樓的效應不顯，社會撤辣減辣的呼聲日益高漲，固守行政手段的時間已不多。

政府轉向以價換量，是摒棄被責賤賣土地的擔心，兌現依原訂計劃供地，轉變是希望以地價買時間，保證短期供應能促成降價預期。因為這個轉變，賣地也或多或少露了底牌，發展商日後較易出手，希望因此真能做到發展商所說的貨如輪轉，藉以達到政府的政策目標。

回看稍遠的情況，以往推行勾地機制時期，發展商主動勾地屢屢被拒，強烈批評政府底價深藏，機制缺乏透明度，業界很難做。由此也形成了長時間的供應斷層，埋下高樓價禍種。直至近期，連串賣地流標事件，仍顯示政府與發展商對麵粉價看法南轅北轍，有礙加快供應。

現時情況開始改變，發展商視之為喜訊。近期新盤推出每見熱銷的勢頭，顯示市場釋放購買力，發展商寄望貨如輪轉是有市場基礎的，亦積極通過各種優惠，趁加息周期未臨，變相減價催谷去貨。然而，發展商受制於建築成本攀升，降價空間有限，地價的調降，可望一定程度彌補利潤流失，增加了發展商未來減價操作的空間。

白石角地皮低價成交，可視為政府就麵粉價向市場「投降」，能否成為一次結構性轉變仍有待觀察，但急於增加短期供應，已是表露無遺。早前將樓花預售延長至三十個月，以快賣促快建快套現的用心已甚明，但礙於供地有延誤，尚未促成市場預期認同，樓價因而亦難降。

白石角地皮低價成交無疑立了先例，以往曾流標的地皮或項目，可能較易進入成交的直路。同時，也成為市場樓價抗跌心理的一次突破，隨着麵粉價降下來，新盤推售價勢必軟落，二手放盤姿態也不敢過硬。

當然，與白石角地皮低價成交不同，市區地拍出高於預期的地價，亦毫無疑問顯示樓市分化的現實，整體樓市的表現，短期仍不會明朗睇得通透，但可以肯定的是，麵粉價不再吊高，房與地的價格調降壓力，還是存在及可能不斷增加的。