去年港府推出的「擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家計劃」，即俗稱白居二政策將近一年，政策反效果畢現。原本想政府、市場、市民三贏，即活化居二市場、減輕私樓市場壓力、中等收入市民家庭置業安居的政策願景，但白居二實施效果事與願違，呈現三輸局面。

就活化居二市場而言，完全是想加得減。二○一二年居屋流通低迷，只有兩千多伙轉讓，白居二的決策盤算是，每年推出五千白表購買力，加上常規的約兩千伙交易，每年有超過七千伙轉讓，足以推動居二市場活躍起來。怎知政策出籠後的居屋交易，反是遠遠低於目標。

就減輕私樓市場壓力而言，負能量大於正能量。白居二政策一出，二手居屋做價迅即推高逾兩成，地域及質素較好的，做價更拋離二手私人住宅呎價，在此情形下，居屋都賣貴了，反成了二手私宅業主放售物業叫價的支撐，白居二購買力入市的做價，往往提振周邊樓價。

就市民家庭置業安居而言，可能落空並跌入負資產陷阱。由於政策推出後居屋做價已搶高逾兩成，加上白居二承按樓價九成，當樓價復歸後再跌一成，便成為負資產物業。實際上，首批白居二購置物業中至少逾四分之一，已經不幸淪為負資產。

白居二終究是閉門造車，想當然的「惠民政策」。然而，市民比決策者聰明，白居二出台至今批出約一千六百四十餘宗，佔預訂名額約三成三，顯示約三分之二「中獎者」未領獎。原因很簡單，就是基於樓價看跌的預期。促成樓價看跌的因素，既有外在的，也有內在的。

外在的主要是美聯儲已啟動退市，加息周期遲早會來；內在的主要是政府力增供應，以及辣招壓頂，未來三、四年將迎來增供應大潮，當中相當多上車盤，加上辣招效應，不同因素匯集，樓價調整勢在必然。政府一手力遏樓價，另一手推白居二谷上車，是愛市民抑或害市民？

能不能關照白居二上車的市民，收回力遏樓價那一手？當然不會，白居二終究是少數，以大局計只能放在一邊。根據長策會成員建議，政府應將樓價壓低兩三成。若依此為目標，則不難想像，白居二上車物業將無一例外成為負資產，這些業主勢必成為「惠民」政策受害者。

到此地步，白居二政策不合時宜、不做好事已顯露無遺，相關市民難免成為受害者，樓市回復正軌不曾得益，政府也毀掉自身信用，三輸局面已注定。因此，外間預料白居二不敢再提，成為政策爛尾工程，同時預訂的新居屋計劃不可草率上場，當中安排要有所調適了。

白居二由政策公布時入紙申請踴躍，到核批入市後上車冷卻下來，反映市場預期在變，看跌預期令置業者卻步。樓市的特點正是：愈升就愈買、愈跌愈不買。在一個下跌周期中，政府或官員勸人買樓已屬不智，運用政策催谷買樓更是愚昧，港府偏偏這麼做了，乃自甘愚昧。