港府上周公布放寬雙倍印花稅的換樓期限，被視為「辣招」鬆綁的前奏，地產股大幅反彈，反應相當正面。追蹤年來走勢，發現香港樓市雖正受到經濟周期、供求、利率走向等四方八面的拉力影響，又因辣招扭曲了市場，成交低迷，但地產股卻出現背馳現象，提早轉強，長實（00001）更創○七年十一月後新高，其他就升至近半年或一年高位，走勢異動。

政府微調辣招，變相將徵收雙倍印花稅的樓花期延長至三十個月，有利發展商推售新盤。（資料圖片）

本地地產股估值比較

政府推出辣招，旨在為樓市降溫，結果整體樓價卻只由去年三月的高峰下跌約5%，並未出現急跌，反而成交卻因政策而陷入冰封，真正買家都為此卻步。今次政策微調，有鼓勵換樓客湧向一手市場之意，因期限由收樓起計，變相延長了樓花期至三十個月，最受惠的肯定是最多新盤推出的發展商。

花旗估計，長實現時至年底可推4,785個單位，大部分是三房設計，切合換樓需求。新地（00016）在將軍澳及東涌共有2,718個單位；信置（00083）可售白石角及沙田九肚山等單位，約2,077個；恒地（00012）就持有1,655個分布於馬鞍山及其他市區的重建項目單位。

無疑，長實手上可售單位最多，近期推盤亦相當積極。不過，其收入來源多元化，單是和黃（00013）去年帶來的收益已高至155.44億元，佔盈利比重逾四成，再撇除投資物業、項目管理等部分，來自賣樓的收益對公司整體業績影響並非想像中大。在地產重新起動前，長實股價已經跑贏的原因，是受惠和黃及其他業務的復甦。

長實推盤具優勢

地產股是資產型的企業，持有的土地儲備、待售及發展中物業的價值，均直接影響公司估值。恒地去年底在新界東北的土儲超過4,200萬平方呎，持有物業作發展及收租用途的樓面面積為2,460萬平方呎，儲備龐大，只因不少位於新界農地，發展用途受到限制，影響了公司估值。長實及新地持有較多土儲及待售物業，新世界（00017）近年則積極增加儲備及推盤。

目前，大部分地產股的股價折讓大，負債比率已降至接近歷史低位。按過去經驗，每逢股價折讓到此臨屆點，都是長線吸納的時機。除非未來樓價大跌，進一步拖低資產值，或政府再推新辣招等，令折讓收窄。

長實、新地及恒地過去的股價較資產值平均折讓介乎16.9%至18.1%，現價計算的折讓幅度就較平均折讓值超過一個標準差，幾近去到兩個標準差的水平，離見底不遠。新世界現折讓幅度近五成，看似吸引，惟歷史上平均折讓值為36.3%，只有一個標準差的距離，吸引力反有所不及。

短線仍欠催化劑

去年以來，地產商的賣樓速度放緩，資金回籠慢，但對其財務能力卻未構成重大影響，大部分的現金流狀況健康。長實的負債比率約2.4%、恒隆地產（00101）更得0.5%，新世界供股後的負債比率將由去年的35.1%降低。就此看來，發展商減價促銷樓盤的壓力並不大。

不過，本港首季失業率3.1%，隨着內地經濟放緩及個人遊消費力下降，本港經濟所受的不利影響正在浮現，不排除經濟周期見頂，將影響對地產需求。再加上美國最快明年進入加息周期，勢增加本港業主的供樓負擔。撇除政府辣招的因素，地產市場本身都受到周期的供求因素牽制，按財務分析的角度，地產股長線可吸，但中短線的催化劑並不太強，將限制其反彈幅度。