向來被視為內地樓市傳統旺季的五一黃金周，今年卻見既不旺丁更不旺財的冷清局面。內地媒體數字顯示，一線指標城市北京，黃金周期間交投按年勁跌八成，創○九年以來新低，上海及深圳一樣慘淡，發展商不惜割價促銷。

隨着流動性持續收緊，內地非一線城市樓市氣氛進一步轉弱，新盤存貨積壓問題浮面。（資料圖片）

內房股壓力測試

渣打證券統計顯示，今年五一假期前後的一周，該行列入觀察的十三個城市，成交量延續四月弱勢，按周跌14%，成交價格更比三月平均跌一成，由年初至四月底止，這十三個城市累積單位銷售數目，錄得27%跌幅。

在一三年內地發展商錄得歷史上最輝煌銷售紀錄之後，未等中央出手，為樓市調控措施《國五條》加辣，內地樓市已經自行轉弱，情況引起市場關注。內地樓市經歷五年光輝，是否中期調整的拐點已悄悄出現？

新盤存貨積壓嚴重

冰封三尺，非一日之寒，內地市民對樓市態度由樂觀轉趨審慎，理由眾多且複雜，有分析歸咎於反貪腐，壓抑了高端需求，亦有認為去年內地資金供應緊張，加上行政指令，銀行對承做房地產相關融資意欲大減。由供求層面，過去一段日子內地非一線城市供應過剩情況持續惡化，今年初，已見發展商開始降價促銷，在樓價預期有調整空間下，買家自然卻步。

要說供過於求，○九年中國四萬億元人民幣基建投資，抗禦環球金融海嘯，流動性過剩的連鎖反應，熱錢湧入資產市場，大幅推高樓價。

雖然中央緊隨推調控措施，遏止樓市炒風，不過發展商轉戰二、三、四線城市，基於經濟相對不及一線城市發達，家庭可支配收入較低的地區，供應一下子以井噴式爆發，供求失衡情況，自一二年初開始不斷惡化，到近半年中國出口增長進一步放緩。

流動性持續收緊，使這些非一線城市樓市氣氛進一步轉弱，新盤存貨積壓問題浮面，一些較嚴重城市例如山西，可供銷售的積存新盤數目，足足等於一百個月正常需求，常州及杭州等的庫存量，也需要二十個月以上的去貨周期，方能消化。最佳例子雅居樂（03383），去年把發展重點放於在海南市場，也因為錯估需求，成為少數一三年未能達標的地產商。

總體債務未見好轉

一三年全國樓市創破紀錄銷售，本地上市內房股業績大部分可同步創出新高，值得留意，內房股股價不少去年初見頂，處於橫行甚至拾級向下尋底狀況，與剛曝光的一三年業績背馳。

常言道股價投資「未來」，不是歷史往績，心水清投資者可能發現，去年內房股破紀錄資金回籠，並無因此在財政上變得保守，大多「挾疊」擴大投資，去年尚可因為投資「磚頭」重估，資產價值向上，令表面上資產負債表有所改善。

不過，其實大部分內房股總債務都有升無跌，內房高管並無意識樓市氣氛一旦轉差，套現速度減慢可能引發的連鎖反應，是為了償付需要更大的割價力度促銷套現，傷害股東資本，到底今次樓市淡風會吹幾耐？無人知，但分析員預期未來兩季度，中央有可能調整處於高位的存款準備金率，稍為放鬆銀根，以及放寬部分城市限購令，以免樓價呈現過急的俯衝。