港鐵（00066）就政府指摘未盡力推地而進行反擊，日前截交意向的將軍澳日出康城第四期，事隔兩日極速招標，是次招標條款「還原基本步」，設有既定補價金額及建議分紅等。但政府則相應將釐定地價底線大幅降低，項目是次補價金額約27.1億元，每方呎僅約2,059元，可謂將軍澳地「天水圍價」，對比○七年底批出第三期發展，還要低約14.6%。

將軍澳日出康城第四期（箭嘴示）物業發展，將於下月二十四日截標。

港鐵把是次招標條款還原基本步。圖為港鐵行政總裁韋達誠。

兩項目招標條款比較

日出康城發展項目補價情況

港鐵公司發言人稱，上述日出康城第四期昨起招標，截標日期為下月二十八日，是次招標條款「還原基本步」，以過往一貫做法招標，設有既定補地價金額。

分紅比例成中標關鍵

市場透露，項目補地價金額約27.1億元，另設約2.9億元前期工程費用，合共約30億元，至於分紅由發展商提出，意味着分紅比例將成為中標關鍵。資料顯示，天水圍輕鐵天榮站上蓋項目去年初曾流標收場，為增加吸引力，項目第二度招標時大幅調整招標條款，以變相「一口價」形式競投，不設任何入場費及分紅，惟最終仍未達底價收回。

每呎補價僅2059元

其後政府再經歷大埔白石角地皮流標後，政府定下的底價愈趨保守，以日出康城第四期的總樓面約131.6萬方呎計算，平均每方呎補價金額僅約2,059元，相比○七年底批出的第三期發展呎價約2,410元，大幅低出約14.6%。

政府早已開腔承認釐定地價較市場保守，發展局局長陳茂波曾指出，最近流標的天水圍輕鐵天榮站上蓋項目，政府所設定的底價，比起市場估值下限每方呎約2,000元還要低。亦反映日出康城第四期的每方呎補價，已幾近「天水圍價」水平。

日出康城第四期日前共收到17份意向書，其中壟斷首三期的長實已表明有意入標競投，集團執行董事趙國雄表示，項目位置優越，配套日臻完善，憑着過去首三期的發展經驗，會盡力爭取競投。另新地（00016）副董事總經理雷霆表示，會仔細研究細節。

首三期俱為長實奪得

對於項目不再沿用天榮站上蓋第二度推出時的變相「一口價」形式招標，萬科置業（香港）業務部助理董事（地產發展）林力山認為，每種招標形式均有其長處，而補地價金額與市場預期相若，反映市場價格，集團會研究計算再決定是否投標。

不過，測量師認為補地價金額合理，高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚認為，補地價尚算合理，與估值脗合。理想城市企業估值部主管張聖典預期，競投反應未必會太理想，認為項目首三期均由長實奪得，其他發展商未必會有太大的意欲「插旗」。